Guide immobilier du locataire : état des lieux de sortie - Ma cabane

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I. LE CONGÉ

Le congé du locataire par le propriétaire

Les cas de résiliation légale

La loi du 6 juillet 1989 fixe précisément les cas dans lesquels le bailleur a le droit de récupérer le logement. Le propriétaire ne peut récupérer son logement qu'à l'expiration du bail et après un préavis de 6 mois avant le terme du bail. Le congé doit impérativement être signifié au locataire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

• La reprise pour vendre : Le propriétaire bailleur qui souhaite vendre un logement dans lequel habite un locataire peut mettre en vente ce logement. Le locataire dispose d'un droit de préemption. Les conditions de la vente doivent être mentionnées dans le congé notifié au locataire. Celui-ci a alors un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. A défaut de réponse, son silence équivaudra à un refus. Cependant, le délai est porté à 4 mois si le locataire s'engage mais a besoin de solliciter un prêt. La location est alors prorogée jusqu'à la vente.

• Le congé pour habiter : Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour y loger sa résidence principale ou pour y loger un parent proche, souvent ses enfants. Le congé doit alors mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.

• Le congé pour motif légitime et sérieux : Le motif légitime et sérieux ne signifie pas obligatoirement la faute du locataire. Il est principalement l'objet de paiements irréguliers ou de trouble de voisinage mais il peut aussi s'agir de la reprise par le propriétaire pour y exercer une activité professionnelle.

• Les locataires protégés : Les locataires de plus de 70 ans et les personnes n'ayant pas de ressources (moins d'une fois et demie le SMIC) connaissent un régime de faveur. Le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant à la place un autre logement. Le logement doit alors correspondre aux possibilités financières de cette personne et être situé dans la même zone géographique (arrondissement ou commune limitrophe à moins de cinq kilomètres du logement précédent). Cependant, les propriétaires âgés de plus de 60 ans ou ne dépassant pas ce même niveau de ressources d'une fois et demie le SMIC ne sont pas soumis à cette obligation de relogement.

Le cas des immeubles vendus en bloc

Le locataire ne dispose pas en ce cas de droit de préemption. Certains locataires ne sont d'ailleurs prévenus de la vente qu'après la vente de l'immeuble. La vente ne modifie pas les conditions du bail. Cependant, le locataire a tout intérêt à vérifier que le dépôt de garantie qu'il a versé à l'ancien propriétaire a bien été reversé au nouveau propriétaire.

Le cas des immeubles vendus à la découpe

Il s'agit de l'immeuble en mono-propriété découpé en lots pour être revendu à l'unité. Pour les immeubles de plus de dix logements, la loi est aujourd'hui assez contraignante puisque les droits du locataire sont quasiment identiques au droit du locataire en cas de congé. Cependant, les locataires d'immeuble de moins de dix logements ne connaissent quant à eux aucune couverture légale.

Si vous souhaitez partir

Si vous souhaitez quitter le logement dont vous êtes locataires, vous pouvez le faire à tout moment en cours de bail, sans avoir à ne donner aucun motif. Vous devrez simplement donner votre congé par lettre recommandée avec AR (ou par acte d'huissier) en respectant un préavis de 3 mois. Ce délai peut même être réduit à un mois si vous êtes dans l'une des situations suivantes (attention, la liste suivante est limitative et doit être interprétée strictement (par exemple, la démission n'est pas considérée comme une perte d'emploi et ne permet donc pas de bénéficier du délai réduit d'un mois) :

• vous faites l'objet d'une mutation, vous avez perdu votre emploi ou vous avez retrouvé un emploi à la suite à une perte d'emploi,

• vous êtes âgé de plus de 60 ans et votre état de santé justifie un changement de domicile,

• vous bénéficiez du RMI.

« Si vous donnez congé, vous êtes obligé de payer votre loyer jusqu'au terme du préavis, même si vous n'occupez plus le logement, sauf si, en accord avec votre propriétaire, le logement est occupé par un nouveau locataire avant ce terme ».

II. L’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE

A la fin du contrat de bail, le locataire doit restituer la chose louée en bon état de réparations locatives, lesquelles doivent être effectuées avant la remise des clés. La caution demandée par le bailleur lors de l'entrée dans les lieux a vocation à garantir cette obligation.

Se pose la question de la preuve du bon état des lieux exigé lors du départ du locataire. Il faut distinguer selon qu'il a été fait ou non un état des lieux d'entrée.

Deux hypothèses sont à retenir:

- S'il a été fait un état des lieux à l'entrée, le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue et faire les réparations locatives suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code Civil),

- S'il n'a pas été fait un état des lieux à l'entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire, et les rendre tels (article 1731 du Code Civil).

En pratique, l'état des lieux peut être réalisé par un huissier ou par les parties elles-mêmes. Mais c'est souvent au moment de la réalisation de l'état des lieux de sortie que surgissent les difficultés. Parfois, le locataire quitte les lieux sans assister à l'état des lieux, convoqué ou non par l'huissier ou la bailleur.

La jurisprudence a retenu que dans certain cas, le constat d'état des lieux fait par un huissier en l'absence du locataire pouvait être valable (il faut que le locataire soit par exemple parti sans donner sa nouvelle adresse).

La 3ème Chambre de la Cour de Cassation va plus loin, dans un arrêt du 2 mai 2007, en admettant qu'un constat des lieux par huissier hors la présence du locataire sortant, qui n'avait été ni informé, ni convoqué, peut être retenu comme preuve de l'état des lieux de sortie dès lors qu'il a été discuté par la suite devant le Juge.

Les démarches à effectuer

• Faire fermer vos compteurs auprès des services d'eaux, d’électricité, de gaz

• Signaler à votre opérateur téléphonique votre départ

(Si vous avez l'ADSL pensez également à prévenir votre fournisseur d'accès Internet pour résilier ou faire suivre votre abonnement dans votre nouveau logement.)

• Procéder au nettoyage et aux menues réparations qui vous incombent : boucher les trous, changer les tapisseries (ou les peintures) si elles sont abîmées de votre fait

• Informer votre propriétaire de vos disponibilités pour l'état des lieux de sortie

« Si votre état des lieux d'entrée a été correctement renseigné (avec des termes précis) vous rencontrerez beaucoup moins de difficultés à la sortie ; en revanche si votre état des lieux d'entrée a été rédigé de manière vague, cela pourra susciter des désaccords avec votre propriétaire ».

Pour cet état des lieux, il vous faut :

• Avoir nettoyé correctement le logement

• Avoir réparé les trous et autres éléments qui vous incombent (lien vers la liste des réparations locatives en bas de page)

• Avoir rassemblé les trousseaux de clés

• S'être muni de votre état des lieux d'entrée pour effectuer la comparaison

Cette étape est délicate, il faut être attentif à tout et bien s'entendre avec le propriétaire sur la signification des termes et des faits :

Par exemple, "peinture défraîchie" (c'est de l'usure normale qui ne vous incombe pas) mais " papiers arrachés " relève d'un mauvais entretien de votre part.

L'état des lieux de sortie doit à nouveau être signé par les 2 parties, c'est après cette étape que le propriétaire est engagé à vous restituer votre dépôt de garantie (selon la loi il a deux mois pour s'y soumettre).Ne sous-estimez pas cette étape car le montant du dépôt de garantie restitué sera réalisé en fonction du décalage constaté entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

III. LE SOLDE DE TOUT COMPTE

Le solde de tout compte est fait après départ du locataire lors de la régularisation annuelle des charges. Il peut être en votre faveur ou en faveur du locataire. Ce solde tiendra compte des loyers et des charges restant à payer, des indemnités de réparations locatives, des résultats de la régularisation des charges.

La réalisation du solde de tout compte sera plus ou moins longue en fonction du temps écoulé entre votre départ et la régularisation annuelle des charges. Si votre compte est créditeur, l’indication de la nouvelle adresse du locataire sera très utile. N’oubliez pas de l’indiquer lors de l’état des lieux.

Le dépôt de garantie doit être remboursé dans les deux mois qui suivent le départ du locataire. La somme reversée tiendra compte éventuellement des réparations locatives et autres dettes.



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