Guide immobilier de l'acheteur : le financement de votre habitation - Ma cabane

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Vous avez trouvé le logement de vos rêves et souhaitez faire un emprunt pour le financer ?

Vous trouverez dans ce chapitre toutes les informations nécessaires pour mener à bien votre projet.

I. COMMENT MARCHE UN PRÊT IMMOBILIER ?

Une procédure très encadrée régit les offres de prêt. Lorsque le prêt a été conclu avec l’établissement de crédit, la banque adresse à l’acheteur l’offre de prêt : cette offre engage la banque pendant 30 jours minimum à compter de sa réception. A réception du courrier de la banque, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours de réflexion pour accepter l’offre. C’est à partir du 11ème jour que l’acheteur peut l’accepter ou la refuser auprès de la banque.

L’offre de prêt et le contrat pour la construction ou l’acquisition peuvent être annulés dans deux cas :

- l’opération pour laquelle le prêt a été demandé ne s’est pas réalisée dans les 4 mois suivant l’acceptation du prêt,

- l’acheteur n’obtient pas les prêts qu’il a demandés.

A. Le contrat de prêt

Prévoit les droits et obligations pendant toute la durée du prêt. Il est établi par l’établissement de crédit qui l’adresse ensuite au notaire.

B. Les assurances

L’assurance de prêt est destinée à couvrir l’acheteur en cas de décès ou d’incapacité de travail. Cette assurance est systématique mais n’est pas obligatoirement souscrite auprès de la banque qui accorde le prêt.

L’assurance décès vous permettra de transmettre un capital en cas de décès à la personne de votre choix.

Les cotisations à payer sont évaluées en tenant compte de l’âge de la personne qui s’assure.

C. Les possibilités de remboursement anticipé

L’acheteur peut toujours (sauf dans certains cas limités par la loi), rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt ; le contrat de prêt peut prévoir des indemnités qui sont réglementées.

D. Le déblocage des fonds

Les sommes empruntées sont versées :

- soit à la signature de l’acte notarié pour une vente « clé en mains » d’un logement achevé,

- soit au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et selon les modalités prévues par le contrat, pour un logement à construire.

Le déblocage progressif entraîne le paiement d’intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires : l’acheteur a donc intérêt à faire débloquer les prêts à taux les plus bas en premier.

E. Le remboursement du prêt

Les remboursements doivent être effectués aux dates prévues dans le contrat.

Pendant la durée du prêt, l’acheteur peut négocier avec la banque, un réaménagement de ses remboursements ; sauf dispositions particulières, le prêteur ne peut y être obligé.

II. COMBIEN PUIS-JE EMPRUNTER ?

Pour évaluer les conditions d’octroi de votre crédit, les banques doivent évaluer le risque financier que vous représentez. Pour ce faire, elles vont étudier différents critères dans la composition de votre dossier : votre apport personnel, la pérennité de vos revenus, votre comportement financier, la pertinence de votre acquisition...

En comprenant bien les critères de choix appliqués par les banques, vous pouvez évaluer vous-même dans un premier temps le bien-fondé de votre projet.

A. Déterminez votre apport personnel

Votre apport personnel est l’un des indicateurs de votre mode de vie et de votre aptitude à gérer votre argent : plus il est élevé, plus votre dossier sera bon.

En général, les banques demandent que l’apport personnel atteigne au moins 10% du coût de l’opération (hors frais de notaire et garanties, hypothèque, caution).

B. Evaluez votre capacité de remboursement

Votre endettement total ne doit pas excéder 30% de votre revenu net. Vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois supérieurs au cumul de vos mensualités.

Les emprunts sont contractés sur de longues durées : il faut essayer de prévoir l’évolution de vos dépenses (arrivée d’un enfant, achat d’une nouvelle voiture...) et ne pas oublier d’intégrer les frais annexes liés au plan de financement : charges annuelles, taxe foncière...

C. Estimez tous les frais à prendre en compte dans votre plan de financement

Pensez à intégrer les frais de notaires, les honoraires de l’agent immobilier et les frais de garanties.

III. LES DIFFÉRENTS TYPES DE TAUX

Pour le montage de votre offre de prêt, vous devez arbitrer entre deux types de taux :

- le taux fixe,

- le taux révisable.

Vous devez donc choisir entre la sécurité du taux fixe et l’économie que vous pourrez peut être réalisée sur la durée de votre prêt en choisissant un taux révisable.

A. Le taux fixe

Comme son nom l’indique, ce taux ne varie pas pendant toute la durée du prêt. C’est pour vous une sécurité puisque vous connaissez à l’avance et de manière fixe, le montant des mensualités.

Toutes les modalités de remboursements sont fixées au départ ; mais les mensualités peuvent être majorées ou minorées si le contrat de prêt prévoit des échéances modulables.

B. Le taux révisable ou taux variable

Ce taux peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice de base (généralement l’Euribor).

Ces taux sont attractifs, souvent en début de prêt, car ils sont inférieurs aux taux fixes, mais présentent un risque sur les longues durées, car il est difficile de prévoir les évolutions du marché.

C’est pourquoi les banques ont créé des "garde-fous" appelés taux "capés" pour plafonner les majorations qui pourraient être trop importantes. Les variations de taux peuvent s’appliquer soit sur la durée soit sur la mensualité du crédit.

Le saviez-vous ?

Les deux index les plus courants sont l’EURIBOR 3 mois (dont le niveau est fixé tous les 3 mois) et l’EURIBOR 1 an (dont la valeur est fixée une fois par an).

Pour suivre la valeur de l’indice de votre prêt, il suffit de consulter la presse financière (Les Echos, par exemple) : ils sont publiés chaque jour.

Les prêts à taux révisable offrent généralement la possibilité d’une option de passage à taux fixe Il est alors nécessaire d’éclaircir quelques questions :

- Cette option est-elle gratuite ou payante ?

- Quel sera l’indice de référence utilisé pour le calcul du nouveau taux ?

- Quel est le niveau de l’indice fixe utilisé à la date de mise en place du prêt ?

- Quel impact le passage à taux fixe aura t-il sur la mensualité du prêt ?

IV. LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS

Il existe divers types de prêts d’accession à la propriété. Quelques indications pour vous permettre de vous y retrouver.

La solution la plus classique est bien évidemment le prêt bancaire, qui peut couvrir jusqu’à 100% du montant de votre acquisition et dont le taux varie selon l’établissement.

Les banques proposent aussi des solutions adaptées pour vous permettre de faciliter l’acquisition de votre bien :

A. Le prêt relais

Il permet d’emprunter pour un nouvel achat sans avoir vendu votre bien actuel.

C’est la vente de votre bien qui sert de garantie et qui vous permettra de rembourser le capital emprunté. Vous remboursez chaque mois les intérêts du prêt relais plus les échéances de votre prêt classique.

B. Le prêt à palier ou le prêt lissé

Pour faciliter la gestion de votre budget, lorsque votre acquisition est financée par plusieurs prêts, cette solution vous permet de lisser vos mensualités sur la durée totale de votre prêt principal.

C. Le PEL ou le CEL (Compte Epargne Logement)

Ces produits financiers associent deux étapes :

une phase d’épargne de 18 à 48 mois,

et la possibilité d’obtenir un prêt immobilier à l’issue de la phase d’épargne à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du PEL.

D. Le prêt IN FINE

Bien souvent utilisé pour le financement d’opération d’investissement locatif, il s’agit d’un prêt dont on ne rembourse que les intérêts pendant la durée. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.

E. Il existe aussi les prêts dits du "secteur aidé"

Le prêt à taux zéro, ou le PAS : ces prêts sont attribués sous conditions de ressources. Le prêt 1% employeur est réservé aux salariés des entreprises de plus de 10 salariés.

V. LES FRAIS DE NOTAIRE

Les frais de notaires sont règlementés et vous ne pourrez pas les négocier. Vous pouvez prévoir environ 7% de frais de notaires, dont 5,20% correspondent à des taxes.

Les frais de notaires sont de triple nature :

1. Les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs

Ces honoraires sont fixés par décret, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien.

2. Les droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur

Ce sont les diverses taxes exigibles par la commune, le département pour les logements anciens, la TVA, la taxe de publicité foncière pour les logements neufs...

3. Les débours

Ils constituent le remboursement des services et des documents extérieurs à l’Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d’une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).

Conseil : Choisissez votre propre notaire !

Le rôle de votre notaire est de vous conseiller et de vous informer sur toutes les formalités à accomplir pour vous rendre acquéreur : vous avez tout intérêt à vous faire assister par votre propre notaire, car il pourra vous aider en cas de litige.

Par exemple, si le déblocage des fonds par votre banque prend du retard, charge à votre notaire de trouver un accord avec le notaire du vendeur pour obtenir un délai de quelques jours.

Enfin, vous avez tout intérêt à demander à votre notaire un devis détaillé sur les frais engendrés avant la signature de l’acte. Ainsi vous n’aurez pas de mauvaises surprises!

VI. LES FRAIS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Il s’agit, pour l’établissement financier qui vous a prêté, de vous faire payer une pénalité en cas de remboursement anticipé du crédit (par exemple vous l’aviez fait pour 12 ans et vous voulez le solder au bout de 7).

A. Combien ça coûte ?

Prêt à taux fixe : 3% du capital restant dû.

Prêt à taux révisable avec faible variation : 3% du capital restant dû.

Prêt à taux révisable avec forte variation : pas de pénalités.

Prêts Epargne Logement : 3% du capital restant dû.

Prêt à taux zéro, prêt employeur, prêt bonifié : pas de pénalités.

Exemple : pour 15 000€ de capital restant dû sur votre prêt, votre pénalité sera : 15 000 € x 3% = 450 €

B. Négocier

Vous pouvez négocier ces pénalités avec votre banquier pour en être exonéré.

Mais attention : ne négociez les pénalités que si vous pensez que réellement pendant la durée du prêt vous allez être amené à rembourser par anticipation.

Sinon, n’oubliez pas de faire remarquer à votre banquier, que justement vous ne négociez pas les pénalités mais concentrez-vous sur d’autres points.

C. Exonération légale prévue par la loi

C’est la loi du 25/06/1999 qui s’applique s’il y a vente du bien financé dans les cas suivants :

- changement de lieu d’activité professionnelle,

- décès de l’emprunteur ou du conjoint,

- cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.



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