Guide immobilier du locataire : le contrat de location - Ma cabane

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Après de nombreuses visites d'appartements, vous avez le coup de foudre pour un logement et le propriétaire accepte de vous le louer. Ce "Guide du locataire" tente d'apporter aux questions les plus fréquemment posées des réponses claires et précises, il vous accompagnera pas à pas dans vos démarches et vous informera sur vos droits et vos devoirs, Dès la signature de votre contrat de location et tout au long de votre vie dans le logement afin de faciliter votre installation et vous aider à résoudre les petits problèmes de la vie quotidienne.

I. LE CONTRAT DE LOCATION

Le contrat doit il être écrit ?

Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit être établi par écrit. Toutefois, un bail verbal n'est pas nul, sachant que l'une des parties peut toujours exiger l'établissement d'un contrat écrit.

Si vous êtes titulaire d'un bail uniquement verbal, le propriétaire ne peut vous réclamer d'augmentation de loyer annuelle, ni mettre en jeu une des clauses résolutoires autorisées par la loi. Il ne peut non plus exiger le versement d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable).

Si le bail est établi par un professionnel de l'immobilier (administrateur de biens ou agent immobilier), les frais sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire ; il en est de même si c'est un notaire qui se charge de la rédaction.

Quel est le contenu du bail ?

Le bail doit bien évidemment préciser l'adresse du logement qui vous est loué, le décrire (nombre de pièces, accessoires du type cave ou garage, ...), indiquer le nom et l'adresse de votre propriétaire, vos coordonnées précises. Il doit également mentionner le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, ... payable d'avance ou non, ...), la durée de la location, la destination du local (habitation ou mixte d'habitation et professionnel). Hormis ces clauses obligatoires, le bail peut comporter certaines clauses facultatives, comme celles prévoyant un dépôt de garantie, l'augmentation annuelle du loyer (dans certaines limites), ou la résiliation automatique du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou pour défaut d'assurance. A l'inverse, certaines clauses sont interdites dans les contrats de location : même si elles y figurent, elles n'ont aucune portée et vous ne commettrez aucune faute en ne les respectant pas. Ces clauses interdites sont fixées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Un exemplaire du bail doit être remis à chacune des parties ; si une personne s'est portée caution du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat.

Quelle est la durée du bail ?

Tout dépend de la qualité de votre propriétaire :

- si votre propriétaire est une personne physique, une SCI familiale ou une indivision, le bail a une durée minimale de 3 ans ;

- si c'est une personne morale (établissement de crédit, banque mutuelle, assurance, ...), la durée minimale est portée à 6 ans.

Si le propriétaire est une personne physique, il peut toutefois vous proposer un bail inférieur à 3 ans, à condition de justifier d'une raison d'ordre familial ou professionnel qui le conduira à reprendre le logement au terme de ce bail réduit. Par exemple, un propriétaire qui doit prendre sa retraite dans un délai de 15 mois peut conclure un bail de 15 mois pour le logement qui deviendra sa résidence principale au moment de sa retraite. Pour être valable, ce bail à durée réduite doit mentionner la raison qui le motive.

Deux mois avant son terme, le propriétaire doit vous confirmer (par lettre recommandée avec AR ou par huissier) la réalisation de l'événement qui a justifié le bail réduit ou proposer un report du terme à une date précisée. Si ces formalités ne sont pas respectées, le bail sera réputé avoir été conclu dès l'origine pour une durée de 3 ans.

CONSEIL : Le contrat de location fixe vos droits et vos obligations ainsi que ceux de votre propriétaire. Lisez-le attentivement et conservez-le précieusement.

II. LE DÉPÔT DE GARANTIE

Un "dépôt de garantie", appelé aussi caution, pourra vous être réclamé à la signature du contrat de location. Son montant ne pourra alors dépasser plus de deux mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans le délai maximum de deux mois après la restitution des clefs, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire. Ainsi le bailleur retiendra fréquemment, sur la caution, une régularisation des charges, des réparations suite à l’état des lieux. Toutefois, les retenues opérées devront être justifiées (arrêté des comptes de copropriété, devis ou facture des travaux). Que faire en cas de non-restitution du DDG ? Si le délai de restitution est expiré et que le bailleur ne vous a pas remboursé ou n’a pas justifié les retenues sur la caution, mettez-le en demeure par lettre recommandée. A défaut de réponse ou en cas de désaccord, saisissez le Juge du Tribunal d’Instance (procédures simplifiées : "Déclaration au greffe" ou "Injonction de payer".

III. L’ÉTAT DES LIEUX

Qu'est ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document établi entre vous-même et le propriétaire (ou son représentant), lorsque vous prenez possession du logement et lorsque vous le quitterez. Il s'agit d'une annexe au contrat de location (bail), qui doit être établi en deux exemplaires (une pour chaque partie) et doit être conservé pendant toute la durée de la location.

Pourquoi établir un état des lieux ?

Bien qu'il soit obligatoire, l'état des lieux est souvent considéré comme un élément accessoire, voire superflu, auquel on ne prête pas l'attention qu'il faudrait. Or, c'est de l'absence de l'état des lieux, ou d'un état des lieux rédigé à la "va-vite"que naissent une bonne part des conflits entre locataire et propriétaires. Un état des lieux doit être établi :

• lors de l'entrée dans les lieux ; il permet de s'assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d'usage et de réparations, comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter toute difficulté, il est préférable que l'état des lieux soit établi avant que vous n'installiez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent immédiatement cette installation ;

• lors de votre départ du logement ; il permet, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quels sont les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à votre charge, et dont le coût pourra être imputé sur le dépôt de garantie.

Dans une location, c'est surtout le locataire qui a intérêt à exiger qu'un état des lieux soit établi, puisqu'au terme de la loi :

• si c'est lui qui s'oppose à l'établissement d'un état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état. Si le logement était en réalité en mauvais état, il devra en apporter la preuve, ce qui est souvent difficile à faire ;

• si, par négligence, aucun état des lieux n'est effectué, la situation sera la même.

Si c'est le propriétaire qui refuse d'établir un état des lieux lors de l'entrée dans le logement de son locataire, c'est lui qui sera pénalisé : s'il souhaite, à la fin de la location, retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie, il devra faire la preuve que le locataire est responsable des dégradations qu'il invoque.

Comment établir un état des lieux ?

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en votre présence et celle du propriétaire (ou de leurs représentants), à la date convenue entre les deux. Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier : celui-ci vous convoquera au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier sont alors partagés par moitié entre vous et votre propriétaire.

L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location : il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placard, penderie, cheminées, ... Il est également préférable de faire un relevé des compteurs, et si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer.

Si l'état des lieux a été établi en dehors de la période de chauffe, vous pouvez exiger, pendant le premier mois de cette période, que cet état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, ...).

IV. SIGNALER VOTRE NOUVELLE ADRESSE

Prenez contact le plus vite possible et communiquez votre nouvelle adresse aux administrations et services publics suivants :

• Mairie

• EDF-GDF

• Service des Eaux

• France Télécom

• La Poste

• Caisse de Sécurité Sociale

• Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou Mutualité Sociale Agricole (MSA)

• Centre des Impôts

• Ecoles et Crèches

• Préfecture pour le changement de carte grise de votre voiture

• Commissariat de police ou Mairie pour le changement d'adresse sur votre carte d'identité et liste électorale

• Votre assureur



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