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05 Mai 2011

Les prix immobiliers en France refléteraient l'existence d'une bulle spéculative

Le Centre d'analyse stratégique, placé auprès du Premier ministre, n'a plus guère de doute sur l'existence d'une bulle spéculative sur le marché immobilier français. Aucun autre facteur ne peut expliquer, selon lui, le brutal décrochage par rapport aux revenus des ménages depuis 1998.

Depuis trente ans, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers n'ont progressé que de 30 %, en ligne avec le revenu des ménages. Se penchant sur le phénomène, le Centre d'analyses stratégique (CAS), un organisme de recherche et d'aide à la décision placé auprès du Premier ministre, estime qu'il s'explique par l'existence d'une bulle spéculative. « Si la première phase de hausse [des prix] pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d'intérêt, il semble aujourd'hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français », écrit le CAS dans sa dernière étude.

Les loyers ont évolué depuis quinze ans en ligne avec le revenu des ménages et cette croissance modérée « infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée de logements », qui aurait pu expliquer la surchauffe actuelle, estime le CAS. Le prix des logements neufs a crû depuis la fin des années 1990 de 5,5 % par an en moyenne pour les appartements (5,9 % pour les maisons), soit bien davantage que le coût de la construction (+ 3,4 % par an). Durant la décennie précédente, coût de la construction et prix du neuf évoluaient parallèlement.

Rareté du foncier

Si le prix du neuf a beaucoup augmenté, la hausse dans l'ancien a été encore plus rapide. « Il semblerait donc que la hausse du prix des logements soit davantage liée à la rareté du foncier qu'à celle des coûts de construction », avance le CAS. La hausse a aussi été alimentée par la baisse des taux d'intérêt et une fiscalité favorable, qui alimente la demande. « En France, [...] les conditions de financement peuvent expliquer de 50 % à 60 % de la hausse des prix dans l'ancien », estime-t-il.

Mais, au final, tous ces éléments, même additionnés, ne suffisent pas à expliquer, pour le CAS, l'incroyable accélération de la hausse des prix de l'immobilier. Depuis leur point bas de 1998, ils ont été multipliés par 2,5 et leur rapport au revenu disponible moyen des ménages s'est envolé de plus de 60 %, alors qu'il était resté stable pendant plus de trente ans. Comment expliquer qu'on n'observe pas de retour vers les « fondamentaux », en dépit de la crise économique ? Soit parce que les acheteurs sont lourdement subventionnés grâce aux aides publiques (c'est le cas des primo-accédants modestes), soit parce qu'ils sont déjà propriétaires (comme à Paris, actuellement en pleine surchauffe). Ces secondo-accédants compensent en effet la hausse des prix à l'achat par la plus-value de revente de leur ancien logement.

Que se passera-t-il en cas d'éclatement de la bulle ? Les dégâts devraient rester limités, estime le CAS. Car, même si l'endettement immobilier des ménages français a fortement progressé - les encours de crédit, stables à 30 % du PIB entre 1980 et 1990, ont doublé entre 1999 et 2010 -, il reste un des plus faibles de l'OCDE. Et le secteur de la construction n'est pas hypertrophié, contrairement à la situation en Irlande ou en Espagne avant 2008.