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08 Octobre 2010

SCPI : le mode d'emploi

Avec un rendement moyen de 6,05 % en 2009, les sociétés civiles de placement immobilier restent un des meilleurs placements du moment. Quelques précautions s'imposent tout de même : diversification du portefeuille, taux d'occupation minimum…

Le marché des SCPI [sociétés civiles de placement immobilier, NDLR] trouve un regain d'intérêt depuis dix-huit mois à la fois auprès des porteurs de parts et d'une nouvelle clientèle entre trente et cinquante ans », lance Renaud des Portes de la Fosse, directeur général délégué d'UFFI Ream. A cela plusieurs raisons. « Les particuliers cherchent des produits moins volatils que la Bourse et plus rémunérateurs que certains placements sans risque », explique Laurent Guize, directeur général HSBC Reim. Et les rendements sont plutôt attractifs. En 2009, malgré des loyers en baisse, les SCPI ont encore rapporté en moyenne 6,05 %. Côté valorisation, les parts ont grimpé de 5,21 %. De fait, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), la performance globale des SCPI (hors SCPI Fiscales) s'établit à 9,8 % sur cinq ans et à 11,5 % sur dix ans. Une performance rendue possible grâce aux actifs des SCPI, essentiellement investis dans de l'immobilier d'entreprise, un marché d'ordinaire peu accessible aux particuliers.

Au lieu d'acheter en direct, les SCPI permettent à l'investisseur d'acquérir, avec une mise de fonds réduite (tout au plus quelques milliers d'euros) de l'immobilier sous forme de parts. Outre sa performance, ce type de placement a d'autres atouts. D'une part, l'investisseur bénéficie d'un revenu régulier, versé le plus souvent trimestriellement. D'autre part, il ne s'occupe de rien. C'est la société de gestion qui se charge d'acheter les immeubles, de les louer, de les entretenir, de récolter les loyers et de verser les dividendes aux porteurs de parts. Autre point fort : la mutualisation du risque. Avec un patrimoine de quelques dizaines à quelques centaines de lots répartis dans différents secteurs, l'impact d'éventuels problèmes de vacance locative ou d'impayés reste très faible.

Bien décortiquer le rapport annuel
Compte tenu du nombre de SCPI sur le marché, difficile de faire son choix. Malgré tout, quelques éléments doivent guider l'investisseur. Tout d'abord, vérifier qu'elle offre au moins 5,5 % de rendement (sauf pour les fiscales). Ensuite, qu'elle propose un portefeuille diversifié sur des secteurs géographiques porteurs (Paris, périphérie, grande métropole régionale…). Il faut sans faute éplucher le rapport annuel de la société de gestion et « s'assurer que le taux d'occupation est au minimum de 90 % », conseille Laurent Guize, à défaut, les charges de l'immeuble continuent à courir et ne peuvent être répercutées sur le locataire, ce qui affaiblit le rendement. » Autre élément à examiner : l'état des réserves (report à nouveau). « Il doit être de l'ordre de 20 % du prix du coupon. » Ce qui permet à la sociétéde gestion de puiser dans cette réserve pour servir des rendements corrects lorsque le marché est en difficulté.
Une offre variée

Selon ses objectifs, l'investisseur a le choix entre trois catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Privilégiant le rendement, les premières investissent principalement dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activité…) et sont d'ailleurs répertoriées en sous-catégories (classiques diversifiées, murs de magasins, géographiques). Avec 83 entités et 16,8 milliards d'euros de capitalisation, elles représentent 90 % du marché. A l'inverse, les secondes ne constituent qu'une infime part de la capitalisation du secteur (3 SCPI) et investissent sur des immeubles ayant un potentiel important de valorisation (logement sous la loi de 1948 par exemple). Enfin, dans la troisième catégorie, s'inscrivent les SCPI qui achètent de l'immobilier d'habitation dans le cadre d'un régime fiscal (Malraux, Robien, Scellier…). Avec la mise en place du dispositif Scellier, les SCPI dédiées fleurissent depuis 2009 et remportent un vif succès. « La raison en est simple : l'avantage fiscal sera raboté en 2011, note Marc Bertrand, directeur général d'UFG Rem chez UFG-LFP, mais, pour le moment, l'investisseur bénéficie de la réduction de 25 % du montant de son investissement puisque ce droit est acquis dès la souscription. » De fait, « il faut se dépêcher de souscrire avant la fin de l'année pour bénéficier des 25 % de réduction », conseille Christian Michaux, spécialiste de la « pierre papier ».

Pour acheter ou vendre, l'investisseur doit s'intéresser à la forme de la SCPI. Si celle-ci est à capital fixe, il ne peut souscrire qu'à l'occasion d'une augmentation de capital. A défaut, il doit se positionner sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Même chose s'il souhaite vendre. La valeur des parts est fixée selon un prix d'exécution (qui permet l'échange du plus grand nombre de parts). La liquidité du placement reste donc liée à l'état de l'offre et de la demande. « Les parts se négocient sans souci mais le marché secondaire a une activité très faible, tout au plus 2 %, car peu d'investisseurs se désengagent », indique Brigitte Wantier-Desjardin, directeur du pôle client chez BNP-Paribas Rem. En revanche, si la SCPI est à capital variable, l'investisseur peut acheter ou vendre à tout moment au prix fixé par le gestionnaire (plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution du patrimoine). Parallèlement, il existe aussi un marché de gré à gré, c'est-à-dire sans intervention de la société de gestion.

Source: lesechos.fr