immobilier : la vente en viager revue et corrigée - Actualités immobilières ma-cabane.fr

20 Septembre 2010

Immobilier : la vente en viager revue et corrigée

Koésion propose aux retraités propriétaires de leur bien immobilier en résidence principale ou secondaire, de le vendre en viager tout en continuant à l'occuper.

70% des retraités de plus de 60 ans disposent d'une retraite moyenne de l'ordre 1.200 euros par mois. 75% de la population des plus de 60 ans est propriétaire d'au moins un bien immobilier, soit 7 millions de ménages retraités. La valeur moyenne de leur bien est de l'ordre de 250.000 euros sur l'ensemble du territoire national. Sur les façades maritimes, et en particulier les rivages de la Méditerranée, la valeur moyenne de ces biens passe à 380.000 euros.
Le viager, une réponse incomplète

Des retraités propriétaires ont essayé de se tourner vers la solution de la vente en viager. Mais, le principal obstacle réside dans le calcul de la rente viagère elle-même. Les vendeurs souhaitent toujours une rente la plus élevée possible, souvent hors de proportion avec la valeur du bien. Aujourd'hui plus de 12.000 foyers sont actuellement à la recherche d'acheteurs en viager alors qu'on observe seulement 5.000 ventes en viager par an en France.

En effet, peu d'acheteurs sont prêts à prendre à la fois un risque sur le nombre d'années pendant lequel ils paieront une rente viagère et sur la date à laquelle ils pourront avoir l'usage du bien, en fonction de la durée de vie du vendeur.

Du coup, le nombre de vendeurs en viager est en nette progression, alors que le nombre d'acheteurs en viager stagne. Le délai pour trouver un acquéreur en viager se situe en moyenne entre 18 et 24 mois, lorsqu'on réussit à en trouver un...

En outre, pour le retraité vendeur en viager, avoir en face de lui un acheteur individuel présente également des risques. Il peut parfois subir une défaillance de paiement de la part de son acheteur. Ceci se traduit par une suspension ou un arrêt définitif du versement de sa rente.
La solution vente en viager « Koésion »

A l'heure du débat sur les retraites, Koésion offre une réponse aux problématiques des retraités actuels.

Le bien immobilier du retraité est vendu au comptant, après expertise, à un fonds immobilier détenu par des investisseurs institutionnels (type Caisses de Retraite et de Prévoyance, Mutuelles ou compagnies d'assurance). Cette acquisition du bien est faite au comptant, par un acte notarié, sur la base d'une valeur « occupée ». Le bien est donc acheté au prix du marché diminué du droit d'usage et d'habitation conservé par le retraité.

Quelles différences avec un viager classique ?
A la différence du viager classique entre particuliers, le risque du défaut de paiement est impossible dans le mécanisme Koésion. En effet, le fonds immobilier paie au comptant le bien acquis et le versement (éventuel) d'une rente viagère est assuré par un contrat spécifique de rente viagère conclu avec un assureur de renom.
La relation entre l'acquéreur et le retraité est moins complexe : le fonds immobilier investit dans des biens avec la seule contrainte de critères immobiliers de sélection (notamment l'emplacement) et il n'est pas intéressé par l'occupation du bien.
Comme dans un viager classique signé avec un particulier, les travaux significatifs et les impôts fonciers sont à la charge de l'acheteur. En cas de dégâts dans l'habitation, le retraité pourra en référer au fonds immobilier acquéreur de son bien qui s'occupera de sa remise en état. Ainsi, le retraité a la garantie que son bien sera parfaitement entretenu par l'acquéreur qui dispose des moyens nécessaires pour le faire et dont l'intérêt est de bien entretenir son parc immobilier.

Exemple : Votre bien a une valeur de 300.000 euros. Compte tenu de votre âge et de celui de votre conjoint, le droit d'usage et d'habitation s'élève à un montant de 160.000 euros. La somme que vous recevrez au comptant est donc de 140.000 euros (la différence). Vous êtes libre de transformer ou non cette somme de 140.000 euros en rente viagère ou de l'utiliser comme vous souhaitez, par exemple, de la placer sur un contrat d'assurance vie ou de la donner à vos enfants ou petits-enfants.

Si la partie versée au comptant est transformée en une rente viagère, cette rente peut être réversible au profit du conjoint survivant en cas de décès d'un des conjoints. La rente ainsi perçue va permettre au retraité d'augmenter substantiellement ses revenus. Le taux actuellement observé en moyenne sur les 500 biens en cours de vente dans le premier fonds immobilier permet d'apporter plus de 50% de retraite mensuelle supplémentaire aux retraités qui ont choisi cette formule.

Source: lesechos.fr