match immobilier : sci ou indivision ? - Actualités immobilières ma-cabane.fr

29 Mars 2010

MATCH Immobilier : SCI ou indivision ?

Pour réaliser une acquisition immobilière à plusieurs, il est possible de recourir à l'indivision ou à la SCI. Gros plan sur les particularités de chacun de ces deux régimes.

Un investisseur privé désire détenir un bien immobilier avec des parents ou des tiers. Pour cet achat en commun, il s'interroge sur l'indivision ou la SCI. Avec le concours de Cyrus Conseil, voici un comparatif entre le fonctionnement du régime de l'indivision et celui de la SCI (société civile immobilière).
1. Caractéristiques de l'indivision

Selon le code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. D'ou le risque permanent de partage. Cependant la conclusion d'une convention d'indivision permet - sous certaines conditions - d'assurer une relative stabilité.

Revenus et charges

Les éventuels revenus sont partagés entre les indivisaires, en fonction de leurs droits dans l'indivision. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.

Imposition des revenus

En cas de revenus fonciers inférieurs à 15.000 euros par an, possibilité d'opter pour le régime micro foncier (loi de finances pour 2002).

Occupation du bien

Sauf convention contraire, l'indivisaire occupant le bien immobilier doit verser une indemnité aux autres indivisaires.

Cession des droits ou des parts

Possibilité de céder des droits indivis à des membres de l'indivision ou à des personnes étrangères. Dans ce cas, les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis

Cession du bien

Principe : unanimité des indivisaires. Mais il y a la possibilité sous conditions pour un indivisaire titulaire d'au moins les 2/3 des droits indivis d'être autorisé par le TGI à vendre. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis.

L'avis de Cyrus Conseil

Solution souple et peu coûteuse pour acquérir un bien à plusieurs, l'indivision reste fragile et aléatoire. En outre, elle nécessite une véritable entente entre les indivisaires. En cas de divergence d'intérêt entre les parties, elle se transforme en piège. A la différence de la SCI où l'on peut prévoir des règles de sortie, l'indivision manque de visibilité. Un danger que doivent prendre en compte des époux mariés sous le régime de la séparation de biens ou des concubins ou encore des partenaires pacsés souhaitant réaliser une acquisition immobilière en commun.
2. Caractéristiques de la SCI

Une fois définis, les statuts sont enregistrés. Une fois immatriculée, la SCI a une personnalité morale distincte de celle de ses associés. Pas de minimum pour le capital social. Responsabilité indéfinie des associés pour les dettes sociales et proportionnelle à leur détention du capital social (attention aux associés mineurs). Nécessité d'effectuer des formalités annuelles (assemblée générale et publication de bilan notamment).

Revenus et charges

Les éventuels revenus sont partagés entre les associés, soit en fonction de leurs droits dans la société, soit en fonction d'une clause de répartition inégalitaire. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.

Imposition des revenus

Sauf exception, la SCI est imposée à l'IR. A ce titre, une déclaration n°2072 doit être remplie chaque année. Pas de possibilité d'opter pour le régime micro foncier.

Occupation du bien

Possibilité de mettre un bien immobilier à la disposition d'un associé, soit gratuitement, soit en lui louant au prix du marché.

Cession des droits ou des parts

Nécessité, en général d'obtenir l'agrément des autres associés. Ces derniers bénéficient d'un droit de préemption, en cas de vente à des personnes étrangères. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, au niveau de chaque associé. Coefficient d'érosion monétaire en fonction de la date d'acquisition des parts et non du bien. Pas d'exonération de la plus-value en cas de vente de parts pour l'associé qui occupe le bien au titre de la résidence principale.

Cession du bien

Possible, en vertu des règles définies par les statuts. Imposition des éventuelles plus-values immobilières calculées au niveau de la société. (en fonction de la date d'achat du bien par la SCI). L'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale peut bénéficier de l'exonération au titre de la cession du bien par la SCI.

L'avis de Cyrus Conseil

L'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une SCI ne permet pas de se prévaloir du délai de rétractation ou de réflexion prévu par la loi SRU du 13 décembre 2001. En outre, elle ne bénéficie pas de la protection de la loi Scrivener (acquisition sous la condition suspensive de l'obtention du prêt).

En cas de succession, le droit viager au logement et le droit temporaire au logement sont inapplicables à la résidence détenue par le biais d'une SCI.

Le contribuable n'a pas droit à l'abattement de 30% existant en ISF pour la détention de la résidence principale en direct.

Solution nécessitant des formalités lors de la constitution et durant la détention, pour acquérir un bien avec des tiers ou d'autres membres de sa famille, la SCI définit plus clairement et de manière plus protectrice, les droits de chaque associé. Bon outil en cas de préoccupation actuelle ou future de transmission de patrimoine, la SCI ne procure aucun avantage au regard de l'impôt sur le revenu.

Source: les échos