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29 Mars 2010

Immobilier locatif : des bailleurs mieux protégés

La nouvelle garantie contre les risques locatifs monte en puissance. Elle a été conçue pour rassurer les bailleurs privés confrontés au fléau des loyers impayés. Mais concrètement que recouvre-t-elle ?

Les temps sont durs pour tout le monde dans l'immobilier : pour les locataires, surtout en cette période où les expulsions peuvent être ordonnées. Mais les bailleurs ne sont pas non plus à la fête. Les impayés de loyers constituent pour eux un vrai fléau. Le taux de sinistres demeurait relativement faible jusqu'au milieu des années 2000 : de l'ordre de 2 %. Mais tous les professionnels s'accordent à dire désormais que le chiffre explose. " Sans doute est-il monté à 2,5 %, voire 3 % ", indique René Pallaincourt, le président de la Fnaim.

Peu de chiffres existent pour étayer cette affirmation. Mais une enquête du groupe De Particulier à Particulier (PAP) publiée l'an dernier pointait les difficultés des propriétaires. Alors qu'ils étaient plus de 30 % à déclarer avoir eu un litige avec l'un de leurs locataires en 2006, ce chiffre atteignait 42 % deux ans plus tard. Les litiges portaient essentiellement sur les impayés de loyer : 75 % des bailleurs avouaient y avoir été confrontés. De même que plus de 50 % déploraient les dégradations occasionnées à leur logement.

Depuis, la crise n'a pas arrangé la situation des uns et des autres. Les locataires sont tétanisés par la crainte de perdre leur emploi. Ils évitent donc de déménager, même s'ils ne sont pas satisfaits de leurs conditions de vie. Les bailleurs, de leur côté, redoutent un effondrement de leur équilibre économique. Beaucoup comptent en effet sur les rentrées de loyers pour payer le crédit qu'ils ont contracté.

La garantie des loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL) ont été conçues en grande partie pour apporter une réponse à ces inquiétudes. Pourtant, elles ne sont pas encore entrées dans les habitudes des propriétaires. " Moins de 20 % des bailleurs ont souscrit une garantie des loyers impayés ", précise René Pallincourt. Il est vrai que ces derniers disposaient déjà de la possibilité de demander la caution d'une tierce personne.
La GRL nouvelle version

Cependant, les proportions pourraient bien s'inverser à l'avenir avec l'entrée en vigueur de la nouvelle mouture de la garantie des risques locatifs (GRL). Celle-ci élargit le champ des locataires éligibles. Elle devrait donc séduire davantage de bailleurs privés. Mais il faudra d'abord lever plusieurs ambiguïtés et, pour commencer, ne pas la confondre avec la première version.

Elle avait été créée à la fin de 2006, à la faveur d'une convention signée entre l'Etat et les acteurs du 1 % logement (organisme désormais rebaptisé " Action logement "), mais elle avait bien du mal à décoller. Il lui était reproché d'être complexe et de ne couvrir que des locataires très modestes. En un peu plus de deux ans, à peine 150.000 contrats auraient été souscrits. D'où la nécessité d'une remise à plat du dispositif, notamment pour aboutir à une couverture plus large. Cette fois, c'est fait : tous les locataires, ou presque, sont éligibles.
Trois conditions à respecter

Mais encore faut-il que les bailleurs privés qui souhaitent adhérer au dispositif respectent trois conditions. D'une part, le logement loué doit être la résidence principale du locataire. D'autre part, le loyer ne doit pas excéder 2.000 euros par mois, charges comprises (2.300 euros dans le précédent dispositif). Et, enfin, ce loyer ne doit pas dépasser 50 % des revenus du locataire (tous revenus confondus : salaires, allocations familiales, pensions...).

La GRL peut être souscrite lors de l'arrivée d'un nouveau locataire, mais aussi avec un locataire en place, si celui-ci n'a pas eu plus de deux mois d'impayés de loyers au cours des six derniers mois. Bref, les conditions d'éligibilité des locataires ayant été assouplies, la GRL nouvelle version devrait davantage séduire les bailleurs. " On doit surmonter l'échec de la GRL 1, qui a beaucoup déçu, mais nos adhérents croient à la nouvelle formule ", confirme René Pallincourt.

Certains professionnels s'interrogent cependant sur la pérennité du dispositif et craignent des dérives. " C'est une aberration, lance Sylvain Juteau, de Century 21. Le salaire médian des Français s'établit à un peu plus de 1.500 euros, les locataires vont pouvoir payer jusqu'à 750 euros de loyer. Mais les laisser porter une charge de loyer à hauteur de 50 % de leurs revenus les met en danger. On fait l'inverse de ce qui doit être fait pour protéger les plus faibles. En outre, à partir du moment où l'on subventionne un loyer, on peut s'attendre à une remontée des prix. "

Même crainte du côté de l'Unpi, l'Union nationale de la propriété immobilière. " On fait croire aux locataires que l'assurance va pallier leurs difficultés, s'insurge leur porte-parole, mais pourquoi se sentiraient-ils obligés de payer puisque l'assurance le fera à leur place ? " D'où la crainte, chez ces représentants de bailleurs, d'assister à une hausse du coût de l'assurance au fil des ans, ou alors de voir l'Etat se défausser.

En attendant, dans la nouvelle mouture, le bailleur a juste à vérifier que le taux d'effort du locataire, c'est-à-dire le montant du loyer par rapport aux revenus, ne dépasse pas le plafond de 50 % fixé. Fini le Pass-GRL que devait obtenir le locataire pour permettre au bailleur d'être assuré. Il est définitivement supprimé. C'est l'assureur qui s'occupe de tout.
Un socle de trois garanties

Quant aux garanties offertes par la nouvelle GRL, d'un contrat à l'autre, elles doivent au minimum comporter trois garanties reprises dans un " contrat socle " : les impayés de loyers, les dégradations et les frais de contentieux. L'assureur peut, toutefois, proposer des garanties complémentaires à condition qu'elles soient énoncées bien distinctement. Mais, attention, il existe des limites à l'indemnisation. Ainsi, au titre des loyers impayés, le plafond d'indemnisation est fixé à 70.000 euros (auparavant, il n'existait pas de plafond), ce plafond incluant les frais de procédure et de gestion du recouvrement.

En ce qui concerne les dégradations auxquelles le propriétaire doit souvent faire face au moment du départ d'un locataire indélicat, la GRL prend en charge les travaux de remise en état du logement dans la limite de 7.700 euros pour une location vide et 3.500 euros pour un logement meublé (déduction faite du dépôt de garantie).

En cas de sinistre, avec la GRL, on peut dire que celui-ci est constaté lorsque deux mois au moins n'ont pas été payés ou en cas d'impayés partiel, dès lors que le total des sommes non réglées atteint au moins un mois sur une période n'excédant pas douze mois. En cas d'impayés de loyers avec ou sans détérioration du logement loué, le bailleur devra s'adresser à son assureur qui l'indemnisera directement.

La sinistralité risquant d'être plus élevée qu'avec une assurance-loyers impayés classique, puisqu'elle couvre notamment des locataires fragilisés, l'Etat et Action logement ont prévu d'accorder des compensations financières aux assureurs en cas de sinistre touchant les populations les plus modestes. Ces compensations dépendent de la catégorie dans laquelle aura été inscrit le locataire. En dessous de 28 % de taux d'effort, par exemple, aucune compensation n'est prévue. En revanche, entre 28 % et 50 %, Action logement et l'Etat devront mettre la main à la poche. En cas d'impayés, un traitement social du dossier peut être prescrit par l'Apagl (l'Association pour l'accès aux garanties locatives, c'est-à-dire l'instance qui gère la GRL).

Reste une question : à quel coût peut-on souscrire la nouvelle GRL ? Contrairement à la précédente version qui fixait le tarif de la prime (1,8 % pour les professionnels, 2,5 % pour les bailleurs privés), aujourd'hui, les barèmes sont libres. Chez DAS, le premier assureur à avoir signé une convention, le coût du contrat socle s'établit à 2,5 % TTC du montant des loyers annuels (charges et taxes comprises). En option, le bailleur peut bénéficier d'une protection juridique (limitée à 20.000 euros par litige) et se couvrir contre le départ prématuré du locataire (plafonné à quatre fois le montant du loyer). Dans ce cas, la prime est portée à 3,25 %.

Chez CGI Assurances, les professionnels de l'immobilier pourront souscrire à la GRL pour une prime de 2,18 % TTC. Mais libre à eux d'en faire bénéficier leurs bailleurs à un tarif différent. Autant dire qu'il vaut mieux - si possible -faire jouer la concurrence.

Source: les échos