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04 Novembre 2009

Locataire à Paris ou propriétaire en banlieue ?

A priori, question budget, il n'y a pas photo : mieux vaut se loger en périphérie. Sauf qu'il ne faudrait pas sous-estimer le coût des transports, qui s'accroît au fur et à mesure que l'on s'éloigne de la capitale.

Christine et Dominique sont catastrophés. Ils viennent d'apprendre que leur propriétaire souhaite récupérer pour le vendre l'appartement qu'ils occupent en location avec leurs deux enfants dans le 5 e arrondissement de Paris. Un cinq pièces de 87 m 2 qu'ils louent depuis des années pour 1.800 euros par mois. Certes, ils disposent d'une priorité sur l'achat du logement en question. Mais le propriétaire en veut 705.000 euros, soit 8.100 euros le m 2 . Des prétentions un peu élevées compte tenu de l'immeuble, plutôt mal tenu, et de l'appartement perché au 4 e étage sans ascenseur, estime le couple. Même si les chiffres des notaires de Paris indiquent un prix moyen au mètre carré à 8.140 euros dans le 5 e au deuxième trimestre 2009... Et de toute façon, ce budget est hors de ses moyens.

" Nous avons un apport limité, tout au plus 50.000 euros, et des charges élevées avec nos enfants étudiants, explique Christine . Emprunter 650.000 euros nous obligerait à rembourser près de 3.500 euros par mois pendant trente ans au bas mot. " Autrement dit, malgré des revenus assez confortables, de l'ordre de 8.000 euros par mois, ce couple d'enseignants ne peut envisager cet achat. D'ailleurs, aucune banque ne leur prêterait une telle somme, qui les endetterait au-delà du seuil de 33 % de leurs revenus.

Quelle alternative dans ces conditions ? Acheter plus petit dans le même quartier ? Pour une mensualité de 2.500 euros par mois, ils ne pourraient pas acquérir plus de 58 m 2 . Envisager un quartier moins cher ? Hormis dans les 18 e , 19 e et 20 e arrondissements, où le prix moyen au mètre carré oscille entre 4.500 et 5.500 euros, mais qui ne les emballent pas franchement, impossible d'acheter une grande surface dans Paris. Le 13 e arrondissement, voisin du 5 e , lui aussi, est inabordable. Car si la moyenne de prix enregistrée par les notaires s'établit à 5.670 euros le m 2 , les quartiers recherchés grimpent en fait à 6.000-6.500 euros le m 2 .
L'atout des transports publics

Bref, pour ce couple parisien comme pour beaucoup d'autres, difficile d'accéder à la propriété aujourd'hui, malgré la baisse des prix et des taux. Les professionnels ont beau répéter qu'il vaut mieux être propriétaire que locataire, qu'acheter est une sorte d'épargne forcée qui permettra de couler une retraite tranquille, force est de constater que cet objectif est loin d'être acquis pour un grand nombre de Parisiens. D'où une part de propriétaires de 32 % seulement dans la capitale contre 46 % en banlieue, selon l'Insee. Franchir le " périph' " apparaît donc comme une concession nécessaire pour pouvoir acquérir son logement. Un pas qui ne se fait pas toujours aisément.

En proche banlieue, cependant, les acquéreurs parisiens ne se font pas trop prier. " Nous voyons à nouveau un certain nombre d'acquéreurs qui quittent la capitale pour venir s'installer chez nous ", affirme Fabrice Cochet, responsable de l'agence Bracke à Courbevoie. La raison ? Un grand nombre d'appartements familiaux, des transports en commun performants et de multiples équipements qui en font une ville facile à vivre. " Les transports, les commodités font partie des premiers critères de sélection des acquéreurs ", poursuit cet agent immobilier. Il est vrai aussi que la ville bénéficie de la proximité de la Défense, ce qui la rend très attractive. Ses prix aussi : entre 4.500 et 5.500 euros le m2, d'autant qu'on y trouve des appartements de bon standing, le plus souvent récents, avec de grands balcons, des terrasses... Quartier de la gare, un quatre pièces de 86 m2 s'est récemment négocié 435.000 euros. Justement le budget dont dispose notre couple.

Ce qui vaut pour Courbevoie vaut également pour d'autres secteurs. A Asnières, par exemple, qui a récemment inauguré deux nouvelles stations de métro, " les primo-accédants parisiens sont séduits par les prix ", note un agent immobilier estampillé Guy Hoquet. Là encore, quartier de la gare, un trois pièces de 70 m2 est récemment parti à 350.000 euros, soit 4.500 euros du m2. Les maisons se vendent plus difficilement. Car elles supposent non seulement des budgets plus élevés, mais aussi plus d'éloignement par rapport aux commodités. " Le recul du prix des maisons semble illustrer les mouvements de reconcentration de la demande vers les agglomérations et leur proche périphérie, conséquence notamment du renchérissement du coût des transports ", analysait récemment René Pallincourt, le président de la Fnaim.
Le deuxième poste de dépense

Assurément, la flambée du litre de carburant est restée gravée dans les mémoires. De fait, le principe qui veut que s'éloigner permet de faire des économies a pris un sérieux coup dans l'aile. D'autant que les transports restent le deuxième poste de dépense après le logement. En région parisienne, une étude de la Direction régionale de l'équipement de l'Ile-de-France (Dreif), réalisée en partenariat avec l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris (Adil 75), a montré que l'éloignement n'était pas forcément rentable. Certes, le prix au mètre carré est plus abordable en banlieue, mais le budget transport, en revanche, explose. Ainsi, un ménage francilien dépense en moyenne 564 euros par mois pour se déplacer, dont 54 euros pour les transports en commun et 534 euros pour la voiture. Une moyenne qui cache d'importantes disparités. En proche périphérie, la dépense oscille entre 183 et 290 euros par mois, mais dans les secteurs dits bon marché, ces chiffres s'envolent de 518 à 701 euros par mois, ce qui correspond quasiment au prix d'un loyer ou d'une mensualité de remboursement pour un petit logement. A méditer...
Source: les échos