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09 Septembre 2009

Immobilier : merci la loi Scellier

Le dernier dispositif en faveur de l'investissement locatif est pour beaucoup dans l'embellie actuelle. Mais la véritable reprise, elle, se fait attendre.
C'est à n'y rien comprendre. Alors que l'activité immobilière avait brutalement chuté entre la fin de 2008 et le début de 2009, les beaux jours semblent avoir redonné de l'allant aux acquéreurs. Du moins à une partie d'entre eux. Du coup, les professionnels se veulent optimistes, martelant à qui veut les entendre que la crise est derrière nous et la reprise imminente. On aimerait y croire. Certains chiffres semblent cependant démontrer que la sortie du tunnel est encore loin. Pour René Pallincourt, le président de la Fnaim, les ventes dans l'ancien ne devraient pas passer la barre des 500.000 en 2009 (contre 650.000 à 670.000 les bonnes années). De son côté, le nouveau président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France, Marc Pigeon, table sur 90.000 ventes cette année (contre 127.400 en 2007 et 79.400 en 2008). En coulisse, certains professionnels contestent ce chiffre, l'estimant plus proche de 80.000.

Recul des prix sur un an
Côté prix, les statistiques fournies par les fédérations comme par les grands réseaux brouillent la photographie du marché quant à l'ampleur et à la persistance de la baisse. D'autant qu'elles ne reflètent qu'une infime partie des transactions. D'où une fiabilité régulièrement contestée. Malgré tout, les chiffres sont assez concordants. Ainsi, si Fnaim enregistre une hausse de 4,2 % au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent, ce qui tend à démontrer une certaine reprise de l'activité, elle note, en revanche, une chute de 6,6 % entre le deuxième trimestre 2009 et le deuxième trimestre 2008 et établit la variation moyenne sur les douze derniers mois à - 7,3 %. Chez Century 21, la baisse des prix serait de 7,52 % ; chez Laforêt, elle oscillerait entre 5 % et 15 % selon les secteurs. " On ne peut pas généraliser, dans certains secteurs les prix ont repris de la vigueur, dans d'autres ils souffrent ", note-t-on chez Guy Hoquet. Quant aux notaires, de loin les plus fiables, ils enregistrent une baisse des prix sur un an (au premier trimestre 2009) de 3,9 % pour les appartements et de 8,8 % pour les maisons en Ile-de-France. En province, la diminution s'établit respectivement à 7,2 % et 8 %.

Si les scénarios les plus noirs semblent avoir été évités, du moins pour le moment, tout n'est cependant pas rose. Certes, à défaut de vraie reprise, l'embellie est incontestable. Mais est-elle le résultat d'un retour à la confiance des acquéreurs ? Difficile de répondre. " Une chose est sûre : la belle saison est toujours propice à l'activité immobilière, d'autant que c'est le moment où les banquiers lâchent du lest pour parvenir à réaliser leurs objectifs commerciaux de fin d'année,avance l'économiste Michel Mouillart. L'embellie est aussi liée à la baisse des prix, à celle des taux de crédit, à l'assouplissement des conditions d'octroi des prêts. Le plan de relance gouvernemental fait également son oeuvre. "

L'impact du chômage
De ce point de vue, les promoteurs peuvent remercier les pouvoirs publics d'avoir mis le neuf sous perfusion. Dispositif Scellier - il concerne 55 % à 60 % des ventes actuellement -, doublement du prêt à taux zéro (PTZ), création du Pass-Foncier... sont autant de mesures qui soutiennent les ventes du neuf. " Du fait de la crise financière, les placements boursiers étant jugés à risque, les investisseurs se sont réfugiés dans la pierre. Le PTZ a aussi ramené les primo-accédants vers les bureaux de vente. Tout cela explique les résultats encourageants du second semestre ", indique Jean-Philippe Bourgade, de Bouwfonds Marignan.

Cependant, une chose est sûre : 2009 restera un mauvais cru pour l'immobilier. Si l'on compare le premier trimestre 2008 avec le premier trimestre 2009, le recul des ventes s'établit à 42 % et, au deuxième, bien que le nombre des ventes ait affiché une hausse de 33 % par rapport au premier trimestre, les transactions restent en recul de 29,2 %. Et ce n'est sans doute pas la progression attendue au troisième trimestre (de 7 % à 8 % par rapport au deuxième trimestre) qui va colmater la brèche. " L'année 2009 devrait se terminer sur un repli de 27 % à 33 % selon les segments de marché ", affirme Michel Mouillart.

Quant à savoir si l'embellie sera durable, rien n'est moins sûr. Celle-ci risque d'être freinée par la pénurie de logements qui guette le neuf, beaucoup de projets ayant été abandonnés ces derniers mois. " Les promoteurs ont relancé les opérations viables qu'ils avaient gelés, indique Marc Pigeon, mais la photo du marché actuel est le reflet des désengagements de l'année passée. " Dans l'ancien, l'inquiétude pointe aussi. " Notre volume de biens à la vente est tombé de 72.000 à 61.000 en un an ",note Laurent Vimont, le PDG de Century 21 France. Bref, les vendeurs se rétractent, attendant des jours meilleurs.

Un autre facteur pourrait contrarier une éventuelle reprise : l'ampleur du chômage dans les mois à venir. Car la destruction massive d'emplois rejaillit forcément sur l'activité immobilière. La crise du début des années 1990 l'a fort bien démontré. " Les économistes tablent sur un taux de chômage entre 10 % et 11 % en 2010, indique Michel Mouillart. A 11 %, certains professionnels devront réviser leurs arguments. " Dans les villes moyennes et les zones rurales, les dégâts de la crise sont plus marqués qu'ailleurs. Certaines catégories socioprofessionnelles, en l'occurrence des primo-accédants en puissance, sont très exposées. Dans un tel contexte, même si les Français restent d'incorrigibles amateurs de pierre, pas sûr qu'ils soient tentés de se lancer dans l'aventure.

Le marché de la location reflète, lui aussi, les conséquences de la montée du chômage et du recul du pouvoir d'achat. " Les locataires manquent de confiance en l'avenir et préfèrent différer leurs projets de mobilité résidentielle ", explique Michel Mouillart.Résultat, depuis le début de l'année, les loyers baissent. Certes, pas partout, mais, selon la dernière enquête Clameur, c'est le cas désormais dans 50,4 % des villes. Et, contrairement à ce que l'on pourrait penser, les plus touchés ne sont pas les petites surfaces, mais les appartements familiaux. Au final, entre la région la plus chère, l'Ile-de-France (17,10 euros/m en moyenne) et la moins chère, le Limousin, (8,40 euros/m), les loyers vont du simple au double.

Des taux toujours au plancher
" On a le sentiment d'avoir passé le creux de la vague, lance Sandrine Allonier, la porte-parole de MeilleurTaux.com. En plein mois d'août, nous avons enregistré 41.000 demandes de crédit, contre 33.000 en août 2008 et 38.000 en août 2007. " Et le discours est le même partout. " L'activité repart, indique de son côté Empruntis.com. Avec la baisse des prix et des taux, les candidats à l'acquisition repassent à l'action. " En particulier, les investisseurs et les primo-accédants, qui profitent les uns de la loi Scellier, les autres du PTZ doublé. Pour autant, le marché du crédit souffre aussi de la baisse des transactions. " En 2008, 780.000 opérations ont été financées, alors qu'on table sur seulement 630.000 en 2009 ", indique Christophe Pinault, du Crédit Foncier.

Actuellement, les taux s'établissent autour de 4 % pour un bon dossier. " En octobre 2008, avec une mensualité de 1.000 euros, on pouvait emprunter 160.000 euros à 5,25 %. Aujourd'hui, on atteint 180.000 euros à 4,20 % sur vingt-cinq ans ", précise Sandrine Allonier. L'emprunteur gagne donc 20.000 euros en moyenne. Sans compter le gain en matière de baisse des prix. Reste à savoir si cette conjoncture favorable à l'emprunt sera durable.

Soucre: les échos