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09 Juillet 2009

Immobilier parisien : les prix dans les quartiers abordables

Les prix moyens au m2 vont de 4.746 à 5.396 euros, dans les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements, soit 15% à 20% en dessous des prix pratiqués dans la capitale. Les acheteurs sont durs en affaire et les vendeurs ont tendance à se replier ou à attendre.
Les trois arrondissements du nord-est parisien, les 18,19 et 20ème, offrent les prix les plus abordables de Paris. Ils y sont actuellement 15 à 20% moins cher que la moyenne des prix parisiens, estimée à 6.119 euros le m2 par MeilleursAgents.com. La valeur moyenne du m2 dans le 18e arrondissement (5.396 euros le m2) est environ 12% en dessous du prix moyen parisien. Les valeurs moyennes du 19e et du 20e arrondissements sont environ 20% au-dessus du prix moyen parisien : 4.746 euros le m2 pour le 19e arrondissement, et 4.960 euros le m2 pour le 20e.

Le 18ème : un arrondissement aux mille facettes
" Le 18ème est un quartier contrasté avec des variations très importantes d'une rue à l'autre, d'un quartier à l'autre. On constate une forte dispersion de prix et de qualité de constructions ", résume José Alonso. Si une grande partie de l'arrondissement tourne autour de 4.500 euros le m2, au fur et à mesure que l'on se rapproche de Montmartre et du Sacré-Coeur, les prix montent en même temps que l'on prend de l'altitude. Ainsi, la rue Custine est à 5.500/6.000 euros, une grande partie de la rue Caulaincourt et la rue des Trois Frères se vendent à plus de 6.500 euros. La partie haute de la rue Lepic et la célèbre avenue Junot dépassent les 10.000 euros le m2.


Les ventes de petits logements restent dynamiques
Ce sont essentiellement les petits appartements qui font le marché. Se vendent bien, " les logements situés dans le bas de leur catégorie : petit studio, petit 2 pièces, petit 3 pièces... Un 2 pièces de 50m² est difficile à vendre car en comparaison avec la superficie d'un 3 pièces, l'acquéreur privilégie ses besoins et souhaite alors deux chambres. Aujourd'hui, les désirs sont hors budget ", constate José Alonso. Tahar Ghemrani confirme : " Les petites surfaces sont très recherchées, tout d'abord pour le premier achat ou pour y loger son enfant pour ses futures études. Ce type de bien est également intéressant pour un placement, car ils proposent une rentabilité très attractive par rapport aux autres ". D'une manière générale, " les biens de qualité à un prix de marché se vendent rapidement. Beaucoup d'autres biens mettent plusieurs mois à se vendre. En moyenne il faut 7 semaines pour vendre un bien contre 3,5 semaines l'année précédente ", explique Pascal Eisnitz.
Le 19ème présente également d'importants contrastes
C'est à la fois l'arrondissement " le moins cher de Paris en moyenne, avec de très grandes disparités en termes de catégories socio-professionnelles et de zones, un mélange entre le caractère très populaire et très tendance (phénomène Bobo notamment). C'est le dernier arrondissement recherché avant un report d'achat sur la proche banlieue (94). C'est un quartier très communautaire (religions, origines ethniques ...)", indique Jacques Massard. De moins de 4.500 euros sur une belle étendue de l'arrondissement à 5.500/ 6.000 euros le m2 à proximité immédiate du parc des Buttes -Chaumont : avenue Secrétan, rue Manin et sur une partie de la rue Botzaris.


Les biens à gros budgets ou avec défauts s'écoulent difficilement
Plusieurs types de biens sont difficiles à vendre. D'une part, les grands logements qui représentent des budgets élevés, d'autre part, les biens avec défauts. " Les grandes surfaces parce qu'elles représentent une enveloppe budgétaire trop importante en ce moment. Les gens qui ont vraiment les moyens, qui sont prêts à dépenser plus de 700.000 euros dans le 20e, attendent un petit peu. Puisque eux, a priori, sont déjà bien logés, donc ils peuvent différer leur acquisition de six mois ou d'un an ", note Cyril Del Duca. Tahar Ghemrani a lui aussi observé cet attentisme : " Pour les grandes surfaces, les gens préfèrent attendre en ces temps difficiles pour tous, compte tenu de la situation économique". Pour sa part, Brice Moyse constate que certains biens restent longtemps sur le marché " les biens avec défauts (rez -de- chaussée sur cour, mauvais plans etc..) et les gros budgets à partir de 1 million ".
Le 20ème offre une certaine homogénéité
Des trois arrondissements présentés, c'est le seul où les écarts de prix entre rues et quartiers ne sont pas importants. Le 20ème est un " vaste secteur où les constructions récentes, d'après-guerre, sont plutôt nombreuses. 33% environ du parc sont des logements sociaux. Nous avons beaucoup de petites surfaces, surtout dans l'ancien.", constate Thierry Hugon. Avec une valeur moyenne proche de 5.000 euros le m2, les prix passent à 6.000 euros dans les endroits les plus recherchés et pour les meilleures qualités de construction et ils tombent à 4.500 euros dans les rues les plus éloignées des transports ou trop proches du périphérique.


Le baromètre des spécialistes du secteur :
Voici les perceptions du marché des 18e, 19e et 20e arrondissements par les agents immobiliers interrogés :
- Baisse du volume des ventes : 83,3% des agents interrogés estiment que la diminution du volume des ventes est de 20 à 30%.
- Baisse des prix de ventes : 83,2% des agents interrogés estiment que la baisse moyenne des prix de ventes est de 5% à 10%.
Les vendeurs se replient et attendent
Les vendeurs espèrent des jours meilleurs. Mais pour l'instant " Ils sont assez coopératifs, lorsqu'ils sont tenus régulièrement informés, ils comprennent ce qu'il se passe ", remarque Valérie Wavrin. Il y a deux cas de figure, constate Louisa Moutalidis : " Ceux qui disent ne pas être pressés et essaient de vendre trop cher. Ceux qui se montrent plus raisonnables et qui étudient les offres ".

Des acquéreurs très difficiles en affaires
Les candidats à l'achat se montrent difficiles et prêts à négocier âprement, " en quête des bonnes affaires pour investir ou habiter ", selon Raphaël Cohen. " Prudents, très pointilleux, ils prennent leur temps et ils sont bien informés. Par contre, ils font parfois certaines offres à des niveaux totalement irrationnels ", explique Pascal Eisnitz. Aujourd'hui, les acquéreurs ne sont pas prêts à accepter n'importe quoi à n'importe quel prix. " Ils négocient très fortement en jouant notamment sur les honoraires d'agence. On parle de "Zappeurs" : ils font une offre puis se rétractent, s'intéressent à plusieurs biens en même temps, passent parfois par plusieurs agences pour le même bien malgré les bons de visite... ", estime Jacques Massard qui reconnaît qi'ils sont présents mais avec un comportement très volatile. "Les acheteurs négocient dur ! Parfois une vente peut se bloquer pour 5.000 euros alors qu'auparavant, ils se laissaient faire. Mais aujourd'hui quand les candidats à l'achat ont décidé d'un budget, ils sont prêts à rater un appartement pour vraiment pas grand chose", conclut Cyril Del Duca.


Des exemples de transactions actuelles
Cité par Jacques Massard : Vente d'un appartement de luxe pour ce quartier du 19 ème, au 8e sur 9 étages, face au parc des Buttes-Chaumont avec vue en Sud-ouest panoramique (sur le Sacré-Coeur notamment) dans une résidence de grand standing. 123 m² en F5 avec travaux de rafraîchissement proposé à 730.000 euros (soit moins de 6.000 euros/m²). Un seul acquéreur intéressé en un mois de commercialisation, 1ère offre à 690.000 euros. Les vendeurs bloquent malgré une première proposition de réduction d'honoraires...
Un mois de négociation avec une nouvelle offre définitive à 695.000 euros (dixit l'acquéreur : "si ça passe pas tant pis, je me désiste"...). Les vendeurs bloquent par principe trouvant que l'acquéreur n'a pas fait d'efforts réels. L''agence négocie et doit s'aligner à 20 000 euros TTC d'honoraires pour obtenir un accord des vendeurs "du bout des lèvres".
Et pourtant, c'était un appartement très bien estimé à 5.900 euros/m², avec très peu d'acquéreurs potentiels (un seul client non-touriste avec un budget correct et de vraies motivations). Tant les vendeurs que les acquéreurs négocient au maximum, quitte à ce que le bien ne se vende pas, au final l'agence doit réduire au minimum ses honoraires sinon la vente ne se fait pas.
Cités par Thierry Hugon :
- Grosse concurrence entre deux acquéreurs pour un 4 pièces de 93 m² au métro Jourdain (limite 19 et 20 è) dans du bel ancien, vendu 580.000 euros au comptant par un confrère, alors que j'avais une offre à 585.000 euros avec 140.000 euros de prêt !
- Aucun appel en un an sur un 3 pièces de 49 m² avec parking, dans un immeuble des années 1950/60, mis à prix 328.600 euros.
- Aucun appel en 5 mois sur un 2 pièces avec balcon, dans un immeuble de 1980 mis à prix 245.500 euros.
Cité par Brice Moyse : Rue Joseph Dijon (18 è, métro Simplon) un appartement au 1er étage sur cour à rénover mis à prix à 169.000 euros, il s'est finalement vendu 135.000 euros. le délai de vente a été d'une année.
La baisse des prix pourrait se poursuivre
" Il y a une très grande attente des acquéreurs d'une hypothétique baisse importante des prix. Seulement nous avons en contrepartie une forte résistance de la part des vendeurs. J'ai vécu la crise de 1995. A l'époque j'ai divisé des prix par deux par rapport à des achats faits en 1990. La grande différence entre ces deux crises est qu'en 1995 j'ai refusé beaucoup de biens à vendre et j'en avais encore six fois plus à vendre qu'aujourd'hui ! Ce qui explique la chute du volume des ventes et la résistance des prix.", selon Thierry Hugon

" Mécaniquement une baisse des prix va probablement s'opérer compte tenu de la chute du volume de transaction. La difficulté à ce jour est de définir dans quelles proportions. La baisse sera sûrement mesurée, car Paris reste relativement protégée par rapport au reste du marché français. Les biens les plus touchés par cette baisse, seront ceux comportant un défaut majeur et/ou situés dans les quartiers les moins côtés", fait valoir Julien Sicard.