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30 Mai 2009

Immobilier : des acquéreurs plus attentistes que jamais

Face à la dégradation de la situation économique et à la montée du chômage, nombre de candidats potentiels à l'accession préfèrent remettre leurs projets à des jours meilleurs, selon l'ANIL. En particulier quand ils anticipent une poursuite de la baisse des prix.
" Malgré l'amorce d'une diminution, les prix des logements restent élevés et les taux d'intérêt ont continué à augmenter pendant la majeure partie de 2008. A la fin de l'année, l'accentuation de la baisse des prix, conjuguée à une amorce de diminution des taux, a amélioré la solvabilité des ménages ", constate dans sa dernière étude conjoncturelle l'ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement). Mais ce relatif gain en pouvoir d'achat immobilier n'a pas raffermi la demande. Explication : en raison de la récession, nombre de candidats potentiels à l'accession à la propriété préfèrent manifestement remettre leurs projets à des jours meilleurs, surtout s'ils anticipent une poursuite de la baisse des prix.

Posez vos questions à nos experts
Pour mieux cerner l'évolution des prix de l'immobilier en 2009, deux spécialistes, Me Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial immobilier et Arnaud Simon, maître de conférence à l'Université de Paris Dauphine répondront à vos questions lors de notre chat du 14 mai de 14h à 15h, intitulé "Immobilier résidentiel : où va le marché?". Posez vos questions dès maintenant.

Des primo-accédants plutôt modestes
Près de 12.000 projets d'accession ont été étudiés en 2008 dans les ADIL (agence départementale d'information sur le logement), soit 2.000 de moins qu'en 2007. Sur ce total, 93% des ménages, qui interrogent les Adil sont, comme les autres années, des primo-accédants. La part relative de l'accession " familiale " se redresse légèrement, les couples avec enfants représentant 41% des ménages, contre 56% en 1999.

Qu'il soit en couple ou en solo, le consultant est jeune : en moyenne 36 ans. Mais les familles monoparentales - à peine plus de 10 % des candidats à l'accession - ont généralement au moins 40 ans. Autre constat : la part de l'accession sociale s'affaiblit au fil des années. Pour ses études, l'ANIL répartit les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 671 euros/mois), " modestes " (de 671 à 1 007 euros/mois), " aisés " (1 007 à 1 442 euros/mois), " très aisés " (1 442 euros/mois ou plus). La part des deux tranches les plus basses de revenus, tourne autour de 30%. En 1999, elle s'élevait à 53% en 1999.

Hausse de l'apport personnel
Quasiment 60% des consultants s'orientent vers l'ancien, en envisageant un achat de 144.000 euros. En raison de la flambée des prix immobiliers des dernières années, ce budget moyen a bondi de 60% depuis 1999 ! Quant à l'apport personnel, il s'établit à 25.500 euros en 2008, contre 23.800 euros en 2007.

L'année 2008 marque un retournement en matière d'endettement. " Pour la première fois depuis 2000 le ratio endettement / revenu annuel régresse, note l'étude de l'ANIL. Les emprunts ne représentent plus en moyenne que 4,2 années de revenu, contre 4,4 en 2007 ". L'arrêt de l'allongement des prêts constitue une autre caractéristique de l'année passée. Pour les banquiers, le montant maximum de la mensualité ne peut généralement dépasser 30% des revenus du ménage. Aussi la durée du prêt a donc joué le rôle de variable d'ajustement pour les ménages à revenu modeste. Emprunter sur une durée plus longue, permet en effet d'alléger la mensualité, mais alourdit le coût réel du crédit.

Alléger les mensualités en allongeant la durée du prêt
L'allongement des prêts est en effet d'autant plus efficace que le taux est plus bas. Ainsi, lorsque la durée passe de 15 à 20 ans, pour une même mensualité on peut emprunter 11 % de plus, si le taux d'intérêt s'élève à 10 %. Et 20 % de plus, si le taux se limite à 5 %. La baisse des taux d'intérêt a donc un double impact : un effet direct sur la capacité d'emprunt et un effet indirect par le biais de l'allongement des durées de remboursement.
Toujours selon l'ANIL, les prêts d'une durée comprise entre 20 et 24 ans, ne représentent plus que 24% en 2008 contre 40% en 2005. Cette évolution résulte surtout de la conjugaison de la remontée des taux d'intérêt et des inquiétudes des ménages devant la dégradation de la situation économique. En l'absence de confiance en l'avenir, les candidats à l'accession à la propriété préfèrent, en effet, renoncer à un engagement de très longue durée.

Source: les échos