Impôts fonciers: que peut-on déduire des loyers ?

Pour tous ceux qui mettent en location un bien immobilier qui leur appartient, il faut déclarer les loyers reçus aux impôts. Ces revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres revenus (salaires, pensions, etc.). Pour ceux qui choisissent de déclarer leurs loyers sous le régime réel (et non en micro-foncier), il est possible de déduire plusieurs frais et charges. Cela permet de diminuer votre revenu locatif brut afin de ne pas payer d’impôts sur les frais que vous avez dûs engager pour cet investissement locatif.

Intérêts d’emprunt, assurances, certaines taxes, les charges de copropriété, etc.

Les services fiscaux considèrent que la plupart des frais et des charges que vous devez payer pour louer un appartement ou une maison peuvent être retirés des loyers hors charges perçus. Cela comprend tous vos frais liés :

- Au coût des dépenses d’entretien et de réparation. Seuls les travaux qui modifient l’usage, l’agencement ou les équipements principaux ne sont pas éligibles à cette déduction.

- Au financement comme les intérêts du crédit immobilier payés chaque mois, les assurances décès invalidité sur ce prêt, les frais de dossier et de garantie, etc.

- A certaines taxes comme la taxe foncière.

- Aux charges de copropriétés qui ne sont pas imputables à vos locataires (généralement cela représente environ 30 % de l’ensemble des charges de copropriétés).

- Aux cotisations d’assurance : multirisque habitation, contre les loyers impayés, etc.

- Aux charges de gestion.

En fonction de la part que représente l’ensemble de ces charges sur vos loyers perçus, il peut également être plus intéressant de choisir le régime réel plutôt que d’utiliser le micro-foncier même si vous y êtes éligibles. A vous de faire vos calculs et de voir quelle est la meilleure solution pour vos investissements immobiliers.

Le régime réel est intéressant pour les gros travaux et les crédits immobiliers importants

Il y a notamment deux périodes pendant lesquelles la déclaration des revenus fonciers au régime réel est particulièrement intéressante :

- Au début de votre remboursement de prêt immobilier : comme c’est là que vous payez beaucoup d’intérêts sur votre emprunt, le montant déductible de vos impôts fonciers peut être élevé.

- Quand vous réalisez des travaux importants de réparation et d’entretien. Cela permet de déduire des sommes importantes et ainsi de réduire fortement vos impôts.

Lorsque le montant de vos charges déductibles est supérieur à celui de vos loyers, vous générez du déficit foncier. Cela vous permet de réduire votre revenu imposable dans une certaine limite. Si celle-ci est dépassée, il est possible de reporter la différence sur vos prochaines déclarations d’impôts.

Source : Immobilier-danger.com : Charges déductibles des revenus locatifs