La hausse des prix reste toujours forte dans un marché résidentiel qui enregistre un volume des ventes en léger recul, selon les notaires. A Paris, le prix de l'ancien devrait atteindre 8.000 euros le métre carré d'ici fin juin.

Dans la capitale, à fin avril 2011, l'indice des prix ressort à 265 en hausse de 21,7% sur un an et de 5,4% sur un trimestre, selon la chambre des notaires de Paris. Entre janvier et mars, l'indice avait progressé de 5,6%. Toujours à fin avril, le prix moyen au mètre carré des appartements anciens ressort à 7.890 euros. Les notaires continuent de tabler sur un prix moyen au mètre carré, de 8.000 euros d'ici fin juin.

Prix en Ile-de-France encore en hausse

Pour toute l'Ile-de-France, l'indice des prix s'élève à 225,3 en hausse de 14,1% sur un an et de 4,2% sur un trimestre. Avec un score moyen de 5.360 euros du mètre carré, la progression des prix se chiffre à 4,2% sur un trimestre pour les appartements. Elle dépasse celle des maisons qui se limite à 1,4% sur le trimestre pour un prix moyen de 302.300 euros.

Moins de ventes

De février à avril 2011, 33 700 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France, soit une baisse de 5% par rapport à la même période de l'année 2010. Ce recul d'activité atteint 5,1% pour les appartements et 3,7% pour les maisons.

Dans la majorité des départements de la région, le cumul des ventes de février à avril 2011 est proche de celui enregistré au cours de la même période en 2010. Dans les Hauts-de-Seine et dans le Val-d'Oise et Paris, le recul du volume d'activité atteint 14% et10%.

A Paris, l'activité s'inscrit en recul de 7% sur un an. Les prix ont atteint un tel niveau que les acquéreurs peuvent difficilement effectuer des acquisitions de confort consistant à acheter un bien mieux situé et/ou plus grand. Comme ces chiffres portent sur les actes de vente signés entre février et avril, ils concernent des avant contrats conclus trois mois auparavant. Reste à savoir si le ralentissement du volume des ventes incitera les vendeurs à réviser quelque peu à la baisse, leurs prétentions.

Source :lesechos.fr

Avec la hausse des prix, Paris se situe quasiment au même niveau que Londres, Genève ou New-YorK. Les acquéreurs internationaux continuent de privilégier ces quatre villes phares.

Sur fond d'incertitudes économiques et surtout boursières, les investisseurs étrangers font la part belle à l'immobilier haut de gamme parisien. « Sur les six derniers mois, les étrangers continuent de dominer le marché de l'immobilier parisien haut de gamme, constate Charles Marie Jottras, président de Daniel Féau. Au-delà de quatre millions d'euros, les non-résidents font les prix». Résultat : le parc du luxe de la capitale poursuit sa bascule dans les mains des étrangers.

Son de cloche identique chez Barnes, qui pousse même les comparaisons internationales « Le marché des biens haut de gamme est devenu un marché mondial, remarque Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes. Pour leurs investissements immobiliers, les acquéreurs internationaux ont identifié quatre villes : Paris, Genève, Londres et New-York ». Ces acheteurs n'hésitent pas à réaliser des arbitrages en prenant en compte des critères financiers, au gré des fluctuations de l'euro, du franc suisse, de la livre sterling ou du dollar. Résultat  : à l'arrivée, cette nouvelle approche de l'immobilier haut de gamme entraîne une nette tendance à l'uniformisation des prix dans ces quatre cités phares. Grosso modo, le prix moyen au mètre carré tourne entre 8.000 et 10.000 euros pour des biens de qualité.

Cet alignement des prix au niveau international est également de mise sur le créneau des biens d'exception. Les prix de présentation, c'est-à-dire non négociés oscillent entre 20.000 et 30.000 euros le mètre carré. Et ceux de vente, entre 15.000 et 25.000 euros. Car même si les étrangers font le prix, il leur arrive de négocier. 

Toujours à Paris, encore plus réactif que le marché de la Rive Droite, celui de la rive Gauche reste très prisé par les étrangers, qui signent quasiment une transaction sur deux.  La recherche des étrangers diffère selon les nationalités. « Les Italiens recherchent des pieds à terre de 50 à 100 mètres carrés à Saint Germain des Prés, dans le Marais et sur les Quais, poursuit Thibault de Saint-Vincent. La clientèle américaine revient pour acquérir des biens de 100 à 200 mètres carrés, très haut de gamme, situés dans le VI° et dans le VII° arrondissement ». Parmi les nouveaux venus figure la clientèle d'Amérique du Sud, en particulier du Brésil et d'Argentine, qui n'hésite pas à consacrer un budget compris entre 3 et 8 millions d'euros pour s'offrir un appartement de 200 à 400 m2.  Du coté de la clientèle asiatique, les Chinois commencent à faire preuve d'un certain intérêt pour Paris.

Les prix devraient se stabiliser à leur niveau haut

Toujours selon Barnes, les prix des biens de qualité dans les beaux quartiers -Neuilly, 8°, 17° sud et 16° nord -se situent entre 9.500 et 11.5000 euros le mètre carré. « Le marché reste dynamique avec des délais de commercialisation courts pour les biens proposés au prix du marché, poursuit Thibault de Saint-Vincent. Comme en termes de valeur Paris a désormais rattrapé son retard par rapport aux autres capitales, la hausse des prix est terminée et le marché risque d'être atome au moins jusqu'à la fin de cette année ». Désolvabilisée par ces sommets de prix, la clientèle familiale préfère donc rester sur l'expectative.

Source :lesechos.fr

Depuis la crise de fin 2008, le marché de la résidence secondaire s'est ressaisi et s'accompagne d'un retour à la hausse dans un certain nombre de stations. Certaines ont dépassé leur plus haut historique, d'autres amorcent une reprise plus douce.

Le marché de la résidence secondaire a connu un trou d'air aux premières heures de la crise », lance Laurent Vimont, le PDG de Century 21 France. Et cela, justement parce que c'est un achat secondaire. A l'époque, acquéreurs et vendeurs s'étaient très vite retirés du marché. En attendant des jours meilleurs. Dans certaines régions, l'effondrement des transactions a été spectaculaire. « En Bretagne, par exemple, le volume avait dégringolé de 40 % », poursuit Laurent Vimont. Même chose en Dordogne ou dans la Creuse où les Britanniques qui s'étaient entichés de ces secteurs ont fini par jeter l'éponge, le taux de change euro/livre sterling étant trop élevé pour eux. Le même phénomène s'est produit en montagne et sur la Côte d'Azur. Ce décrochage ne pouvait donc que rejaillir sur les prix.

Un trou d'air passager

Si, selon les notaires, les valeurs ont finalement baissé de façon assez modérée sur l'ensemble du territoire (de l'ordre de 5 à 10 %), force est de constater que le segment de la résidence secondaire a davantage souffert. Sur le littoral normand, des stations comme Dieppe ou Deauville ont vu leurs valeurs se déprécier de 10 à 15 %. En Bretagne, certaines stations se sont effondrées (Saint-Quay-Portrieux et Binic par exemple ont perdu respectivement 41,8 % et 25,6 %, rien qu'en 2009). La côte atlantique, le pourtour méditerranéen ont également subi de sérieux revers. Mais ce trou d'air n'a finalement pas duré longtemps. Depuis la fin 2009, les vendeurs ont retrouvé le sourire car la demande s'est ressaisie. « Notre taux d'achat en résidence secondaire ne s'est pas dégradé et se situe toujours autour de 7,8 % de nos transactions, affirme Laurent Vimont.

De fait, les premiers mois de panique passés, le marché a repris des couleurs. Les prix aussi. Dans l'ensemble, ce sont les appartements qui voient leurs prix progresser le plus. A Saint-Tropez ou à Perros-Guirec, les prix (lire tableau) sont actuellement supérieurs de près de 20 % au pic atteint avant la crise (été 2008)... Ce n'est pas le cas partout et il reste encore de bonnes affaires à faire, notamment à Bénodet (-17 % par rapport au plus haut de juin 2008) ou à Hossegor (-15 %).

Pas d'évolution à court terme

Côté maisons, les contrastes sont aussi très saisissants. A Royan, Cannes ou aux Sables-d'Olonne, les valeurs s'envolent respectivement de 10,35 %, 12,83 % et de 5,51 %, depuis le plus haut (lire tableau). En revanche, certaines stations accusent toujours un mouvement baissier comme Menton (-26,22 %), Perros-Guirrec (-21,18 %), ou encore Pornic (-14,19 %).

Bref, « dans les stations les plus renommées, le mouvement de baisse semble terminé et la hausse actuelle permet de retrouver les valeurs d'avant la crise, note Pierre Bazaille, le président de l'Institut notarial de l'immobilier (INI). En revanche, dans les stations plus classiques, on assiste encore à des corrections de prix ». Les résidences secondaires à la campagne peinent également à relever la tête. Le Périgord, le Lot, le Gers... souffrent d'une offre pléthorique, souvent liée aux reventes des Britanniques. C'est dans ces secteurs que les meilleures opportunités d'achat existent, à des prix qui ont parfois chuté de 20 à 25 %.

Sur fond de remontée des taux, de conjoncture économique délicate, difficile de faire des pronostics quant à l'évolution du marché. « Il ne devrait pas y avoir d'évolution à court terme, lance Pierre Bazaille, pour l'heure, les taux restent à des niveaux très corrects et ne désolvabilisent pas cette clientèle de la même façon qu'en résidence principale, mais, ajoute-t-il, il y a tant de phénomènes que l'on ne maîtrise pas... »

Source :lesechos.fr

Le marché de l'immobilier résidentiel devient disparate selon les régions, estime le réseau d'agences immobilières Laforêt. Les négociations de prix pourraient s'intensifier dans les prochains mois.

«En raison des différences locales, on ne peut pas parler d'un marché immobilier unique au niveau national avertit Elix Rizkallah, président du réseau d'agences immobilières Laforêt Franchise (750 points de vente). Dans ces conditions, les prix moyens établis pour la France entière ou la province, ne sont guère significatifs ». Cette position tranche quelque peu avec celle d'un autre réseau de franchisés, Guy Hoquet(500 agences en France), qui communiquait hier sur des prix moyens pour toute la province. Et surtout reste très optimiste sur le marché de l'immobilier résidentiel en ne s'attendant à aucune baisse de prix cette année. 

Ce n'est pas vraiment l'avis de Laforêt : sur les vingt deux régions françaises, neuf affichent malgré tout un léger recul des prix. Son calcul des prix s'appuie sur deux sources issues du terrain. D'une part, les ventes réalisées par le réseau, soit les 8.000 avant contrats signés par son intermédiaire entre le 1er janvier 2011 et le 30 avril 2011. D'autre part, les biens pour lesquels ces agences ont reçu un mandat non exclusif et qui ont été vendus par d'autres, soit quasiment 22.000 transactions. Nous le voyons, son calcul est établi sur le premier quadrimestre, alors que Guy Hoquet arrête ses statistiques au premier trimestre 2011.

Sur les neuf régions enregistrant un repli des prix moyens des appartements anciens, figurent l'Auvergne avec un score de -2,05% pour un prix moyen de 1.430 euros/m2, la Lorraine avec un recul de -1,76% pour un prix moyen de 1.728 euros/m2 et la Picardie avec une baisse de 1,70% pour un prix moyen de 2.425 euros/m2.Certes ces variations sur quatre mois ne sont pas catastrophiques. Mais si elles venaient à se renouveler périodiquement, le cap de 10% de recul pourrait être atteint d'ici la fin de l'année.

Jusqu'à 20 % de marge de négociation

Justement pour les prochains mois, les agences de ce réseau s'attendent à un marché plus difficile. « Le renchérissement des prêts immobiliers, la disparition de la déductibilité des intérêts d'emprunt, le niveau des prix contribuent à la désolvabilisation des acquéreurs potentiels » reconnaissent en choeur ces professionnels. A Paris, par exemple où le seuil de 8.100 euros le mètre carré vient d'être franchi, les clients se font plus exigeants. « Le standing de l'immeuble devient un critère essentiel constate Laurent Da Costa, installé dans le XI° et dans le XII° arrondissement. A la différence d'un appartement où ils peuvent effectuer des travaux d'amélioration, les particuliers deviennent très vigilants sur l'état des parties communes ».

A Paris ou en province, ces professionnels s'attendent que les négociations s'accentuent d'ici la rentrée. Un vendeur a généralement besoin d'un délai de trois mois pour lâcher du lest. A ce terme, de sérieuses révisions de prix pourraient s'imposer pour qu'une affaire se signe. Comprenez des valeurs minorées de 15 à 20% par rapport aux prix affichés dans les agences. D'autant que l'incertitude liée à l'échéance présidentielle a des chances de provoquer un certain attentisme. Avis donc aux acquéreurs potentiels.

Source : lesechos.fr

Crédit immobilier et assurance sont désormais déliés. Mais la lecture des garanties offertes n'est pas évidente. Les principales difficultés.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lagarde -en septembre 2010 -le crédit immobilier et l'assurance emprunteur, qui couvre en cas de décès, d'invalidité et d'arrêt de travail, sont théoriquement déliés. L'emprunteur peut donc faire jouer la concurrence entre les différents contrats d'assurance du marché, à condition cependant que les garanties soient identiques à celles du contrat collectif proposé par la banque.

Difficile, pourtant de s'y retrouver entre les différentes garanties proposées...et leurs zones d'exclusion. Les contrats bancaires, ou ceux dits « alternatifs » (contrats issus de mutualistes, de sociétés de courtages ou de filiales de banques) sont loin de proposer les mêmes niveaux de protection.

Pour y voir plus clair le cabinet Banque Assurance Optimisation (BAO), a comparé 35 couvertures souscrites au cours du premier trimestre 2011. Une étude qui prend tout d'abord la forme d'un comparateur de garanties d'assurance emprunteur. Reste à savoir s'il pourra l'alimenter régulièrement  : les contrats étudiés ont été obtenus directement auprès d'emprunteurs. Et pas des assureurs. Quels sont les principaux enseignements ?

Une durée de franchise qui dérape

Tous les contrats étudiés proposent des franchises (période d'incapacité de travail pendant laquelle l'assureur n'intervient pas) de 90 jours...sauf dans un cas  : la franchise monte alors à 120 jours.

Des contrats difficiles à déchiffrer

Concernant la garantie Incapacité de Travail / Invalidité, deux types de couverture existent : forfaitaire (même niveau de garantie apporté à l'emprunteur, quel que soit par ailleurs son niveau de protection sociale) ou indemnitaire (le niveau de garantie varie en fonction d'autres prestations sociales. Par exemple, l'assurance ne jouera pas si l'assuré bénéficie du maintien de son salaire en cas d'incapacité de travail via une couverture collective de l'employeur). Or cette terminologie (« forfaitaire » ou « indemnitaire ») ne s'est pas imposée dans tous les contrats. D'où une certaine difficulté pour les assurés à comprendre cet élément essentiel du contrat. « Surtout, les couvertures indemnitaires, parfois moins avantageuses, ne sont pas forcément les moins chères », souligne BAO.

Pas de garantie ferme

Pour BOA, dans 30 % des contrats étudiés l'assureur « n'apporte pas de garantie ferme sur le maintien des garanties ou du tarif sur toute la durée du prêt » : soit que l'assureur ait la capacité de revenir sur certaines garanties, soit par possibilité de revalorisation des tarifs. Aucune catégorie d'assureur (banque, mutualistes...) n'échappe à cet écueil. En pratique, le risque est limité : l'assureur qui modifierait le niveau de garantie pourrait voir son client passer à la concurrence.

Résiliation compliquée

Pour BOA, le code des assurances permet à l'assuré de résilier annuellement son contrat d'assurance emprunteur. Or « moins du quart des contrats reconnaissent explicitement la capacité de l'emprunteur » à bénéficier de cette disposition.

Gare aux questionnaires médicaux

En théorie, remplir un questionnaire de santé devrait permettre à l'assuré d'être mieux couvert. Or, certains contrats fonctionnent à l'inverse, sans se soucier du questionnaire, indique BOA  : « un contrat qui propose un allègement des formalités de sélection pourra opter pour la signature d'une simple « Déclaration de Bonne Santé » mais compensera très souvent par une exclusion de toutes les « antériorités » (suites et conséquences de survenances antérieures à la souscription du contrat) ».

Source :lesechos.fr

Apports, montants et durée de l'emprunt s'affichent à la hausse. L'emprunteur moyen est plus fortuné, selon Empruntis.

A lire une étude publiée par le courtier en crédits Empruntis, il devient toujours plus difficile de devenir propriétaire en France. Le montant de l'apport moyen en est l'indice le plus révélateur. Il s'élève à 47 091 euros en 2010, contre 34 882 en 2009 et seulement 25 000 euros en 2005. Les Franciliens payent le plus lourd tribut, et apportent en moyenne près de 76 000 euros. Pour le courtier, cet alourdissement de l'apport est d'autant plus impressionnant qu'il a eu lieu pendant une période de baisse des taux qui auraient pu permettre aux ménages d'alléger la mise initiale. En réalité, les deux facteurs (poids de l'apport et baisse des taux) ont permis de répondre à des prix immobilier « exceptionnellement élevés ».

Note salée en Ile de France

Cette flambée se retrouve également dans les montants empruntés. Les ménages ont emprunté en moyenne pour leur achat immobilier 166 239 euros en 2010 (+8 % par rapport à l'année précédente), à comparer aux 137 000 euros empruntés en 2005. L'Ile de France présente là aussi la note la plus salée avec un montant moyen de 213 695 euros, seule région à dépasser la barre des 200 000 euros. Par ailleurs, la durée moyenne des crédits s'est rallongée en 2010. De 19 ans et deux mois, en 2009, elle est passée à 20 ans.

Conséquence directe, les candidats à la propriété sont plus riches que par le passé. Selon Empruntis, le revenu net moyen par foyer des emprunteurs s'établlit à 4 634 euros contre 3 768 euros six ans plus tôt. L'Ile de France affiche là aussi le niveau de revenus le plus élevé avec 5 479 euros. Enfin, selon le courtier, l'emprunteur moyen est âgé de 36 ans en 2010, contre 37 ans l'année précédente.

Source :lesechos.fr

Face à la flambée des logements anciens, les économistes tirent la sonnette d'alarme.  Comme les prix sont surévalués, reste à savoir quand ils baisseront pour redevenir cohérents avec les revenus des acquéreurs.

« Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel » : chère aux boursiers, cette formule s'applique également à tous les actifs, y compris l'immobilier résidentiel. A Paris, le prix des logements anciens est en train de frôler le seuil des 8.000 euros du mètre carré. Dans les métropoles régionales, les prix de l'immobilier résidentiel flambent également.

Dans sa dernière étude consacrée à l'évolution des prix des logements en France sur 25 ans, le Centre d'analyse stratégique fait état d'une bulle sur le marché immobilier français. Pour cet organisme dépendant du Premier Ministre et succédant au Commissariat au plan, la hausse des prix _ qui s'explique notamment par le renchérissement du foncier _ serait entretenue par les secondo accédants.

Les secondo-accédants responsables de la hausse des prix ?

Se basant sur l'argumentation d'Alain Jacquot, sous-directeur de l'Observation statistique du logement et de la construction, au Ministère de l'écologie, le CAS remarque que « les propriétaires sont beaucoup moins sensibles à la hausse des prix que les accédants puisqu'ils bénéficient, lorsqu'ils se portent acquéreurs d'un nouveau logement, de la plus-values réalisée lors de la vente de leur logement précédent ». Pourtant les prix des logements anciens ont davantage augmenté dans les départements où l'on dénombre le moins de résidences principales occupées par leur propriétaire. « P ar exemple, dans les Bouches-du-Rhône et dans les Alpes Maritimes, où l'on compte respectivement 59 % et 45 de propriétaires, les prix ont bondi de 125% entre 2000 et 2009 » signale Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. En revanche dans un département comme le Territoire de Belfort avec 67 % de propriétaires, les prix n'ont gagné que 55% pendant cette période de référence ».

Autre point notable, Jacques Frigitt constate que les prix actuels des logements anciens sur la France entière rapportés aux revenus dépassent de 80%, le niveau approximativement constant au voisinage duquel ils s'étaient maintenus de 1965 et 2000.

Retour vers des prix plus réalistes ?

A la lumière des évolutions passées, Jacques Frigitt mise à plus ou moins longue échéance sur un retour à des prix nettement plus réalistes, c'est-à-dire, plus en accord avec les revenus des acheteurs. En se basant sur une inflation de 2% et une croissance du PIB de 2,5%, il envisage une évolution encadrée par un scénario rapide conduisant à une baisse des prix de 40% en cinq à huit ans. Dans un scénario lent, les prix des logements anciens se maintiendraient en monnaie courante pendant vingt ans. Toujours selon cet économiste : « Le scénario rapide est plus probable que le lent ».

A la tête d'Immogroup consulting, Jean Michel Ciuchadmet bien l'existence d' une bulle immobilière mais selon lui, celle-ci, générée par la différence entre le pouvoir d'achat et le niveau réel des prix des logements ancien, serait «non spéculative». «Si cette bulle éclate, les prix pourraient relativement résister à Paris et dans les métropoles régionales en ne reculant que d'environ 5% prévoit-il. En revanche, les prix baisseraient jusqu'à 20% dans les villes moyennes de moins de 80.000 habitants, peu dynamiques sur le plan économique, dans les secteurs ruraux et semi-ruraux ». Cette remise à niveau des prix pourrait se dérouler sur une période comprise entre douze et dix-huit mois.

Source :lesechos.fr

Le 100.000e prêt à taux zéro plus vient d'être signé. Le dispositif avait été lancé le 1 er janvier 2011 pour réorienter les aides à l'accession à la propriété.

Lancé le 1er janvier 2011 pour solvabiliser les ménages voulant devenir propriétaires, le prêt à taux zéro plus (PTZ+) est un succès. Le 100.000e a été octroyé fin avril et signé officiellement hier par le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu. «La montée en puissance du dispositif a été plus rapide qu'espéré. Dès mars, le cap des 30.000 octrois de PTZ+ par mois a été franchi, indique t-il. Les 380.000 octrois annuels prévus en rythme de croisière pourraient être atteint dès cette année, ce qui représenterait 15.000 primo-accédants supplémentaires sur le marché immobilier, neuf et ancien confondus», se félicite Benoist Apparu. Arrêté fin 2010, le PTZ n'avait pas dépassé les 230.000 octrois annuels en moyenne en cinq ans d'existence.

Le gouvernement avait convenu avec les professionnels d'adapter si nécessaire le PTZ+ en juin: ce ne sera finalement pas la peine, «le produit répond visiblement aux attentes», constate le secrétaire d'Etat, qui a reçu les banques distributrices début avril. Celles-ci apparaissent globalement satisfaites, hormis sur le montant pour l'ancien en zone non tendue (zone C), jugé trop faible, mais «il est hors de question d'augmenter le montant pour ce type de biens», tranche Benoist Apparu. Les banques ont émis une autre demande de modification qui, elle, en revanche, est jugée recevable: une augmentation de la durée de différé de remboursement, afin de solvabiliser davantage encore les ménages, quitte à diminuer la durée de remboursement. «Je veux bien en discuter, poursuit-il. Mais les banquiers préfèrent ne pas modifier le produit tout de suite. Je dois les revoir en septembre, nous en rediscuterons à cette date».

Les primo-accédants ciblés

Le PTZ+ a été conçu pour être beaucoup plus discriminant que le PTZ, afin de réorienter les aides à l'accession à la propriété. Son montant varie selon la taille du ménage, ses revenus, la localisation du bien, son caractère neuf ou ancien et ses performances énergétiques. A fin avril, sur cette réorientation également, le gouvernement affiche sa satisfaction.

Si le PTZ+ ne soutient pas particulièrement la construction (seuls 23% des prêts concernent le neuf ), en revanche, 40% des octrois portent sur les zones tendues (A et B1) soit plus que pour le PTZ (34%). Il n'y a pas de plafond de ressources et seuls 20% des bénéficiaires relèvent des 3 tranches de revenus les plus basses (sur 10 existantes) contre 36% pour les deux tranches les plus élevées, mais «ces derniers ne sont pas riches pour autant, proteste le secrétaire d'Etat. L'entrée dans la tranche 9 correspond à un niveau de revenu inférieur au plafond de ressources fixé pour un logement HLM».

Et bien qu'ils soient plus nombreux, les plus aisés ne représentent que 11,5% des prêts en montant, contre 38% pour les plus modestes. Le gouvernement réfute donc toute polémique. A noter, enfin, que les familles ayant plus d'un enfant ne représentent que 20% des octrois mais «ce n'est pas surprenant puisqu'il s'agit d'une aide aux primo-accédants, commente Benoist Apparu. 64% des emprunteurs ont moins de 35 ans».

Source : lesechos.fr

Le Centre d'analyse stratégique, placé auprès du Premier ministre, n'a plus guère de doute sur l'existence d'une bulle spéculative sur le marché immobilier français. Aucun autre facteur ne peut expliquer, selon lui, le brutal décrochage par rapport aux revenus des ménages depuis 1998.

Depuis trente ans, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers n'ont progressé que de 30 %, en ligne avec le revenu des ménages. Se penchant sur le phénomène, le Centre d'analyses stratégique (CAS), un organisme de recherche et d'aide à la décision placé auprès du Premier ministre, estime qu'il s'explique par l'existence d'une bulle spéculative. « Si la première phase de hausse [des prix] pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d'intérêt, il semble aujourd'hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français », écrit le CAS dans sa dernière étude.

Les loyers ont évolué depuis quinze ans en ligne avec le revenu des ménages et cette croissance modérée « infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée de logements », qui aurait pu expliquer la surchauffe actuelle, estime le CAS. Le prix des logements neufs a crû depuis la fin des années 1990 de 5,5 % par an en moyenne pour les appartements (5,9 % pour les maisons), soit bien davantage que le coût de la construction (+ 3,4 % par an). Durant la décennie précédente, coût de la construction et prix du neuf évoluaient parallèlement.

Rareté du foncier

Si le prix du neuf a beaucoup augmenté, la hausse dans l'ancien a été encore plus rapide. « Il semblerait donc que la hausse du prix des logements soit davantage liée à la rareté du foncier qu'à celle des coûts de construction », avance le CAS. La hausse a aussi été alimentée par la baisse des taux d'intérêt et une fiscalité favorable, qui alimente la demande. « En France, [...] les conditions de financement peuvent expliquer de 50 % à 60 % de la hausse des prix dans l'ancien », estime-t-il.

Mais, au final, tous ces éléments, même additionnés, ne suffisent pas à expliquer, pour le CAS, l'incroyable accélération de la hausse des prix de l'immobilier. Depuis leur point bas de 1998, ils ont été multipliés par 2,5 et leur rapport au revenu disponible moyen des ménages s'est envolé de plus de 60 %, alors qu'il était resté stable pendant plus de trente ans. Comment expliquer qu'on n'observe pas de retour vers les « fondamentaux », en dépit de la crise économique ? Soit parce que les acheteurs sont lourdement subventionnés grâce aux aides publiques (c'est le cas des primo-accédants modestes), soit parce qu'ils sont déjà propriétaires (comme à Paris, actuellement en pleine surchauffe). Ces secondo-accédants compensent en effet la hausse des prix à l'achat par la plus-value de revente de leur ancien logement.

Que se passera-t-il en cas d'éclatement de la bulle ? Les dégâts devraient rester limités, estime le CAS. Car, même si l'endettement immobilier des ménages français a fortement progressé - les encours de crédit, stables à 30 % du PIB entre 1980 et 1990, ont doublé entre 1999 et 2010 -, il reste un des plus faibles de l'OCDE. Et le secteur de la construction n'est pas hypertrophié, contrairement à la situation en Irlande ou en Espagne avant 2008.

A partir du 1 er  janvier, les bailleurs devront payer une surtaxe sur les loyers abusifs des logements inférieurs à 13 m 2 , c'est-à-dire au-delà de 40 euros le m² loué.

En septembre, le secrétaire d'Etat au Logement avait promis de s'attaquer aux loyers abusifs des chambres de bonne, en particulier à Paris. Benoist Apparu est finalement allé au-delà, en annonçant, hier, 3 mesures dont 2 concernent l'ensemble des locations. Le cas des chambres de bonne est tranché : « On ne peut pas admettre ces écarts de prix considérables entre le loyer moyen parisien qui est de l'ordre de 23 euros du mètre carré et ceux pratiqués par les propriétaires de micro-logements qui les louent à 50, 60 ou 70 euros du mètre carré », commente Benoist Apparu.

Taux progressif

A partir du 1 ^er janvier 2012, les bailleurs subiront une surtaxe, à un taux progressif (selon les tranches de dépassement) non encore déterminé, sur la part de leurs revenus fonciers correspondant au dépassement d'un plafond de loyer de 40 euros le m ². Cette surtaxe ne sera perçue que pour les micro-surfaces inférieures à 13 m ². Elle sera inscrite au projet de loi de Finances 2012 et s'appliquera dès janvier y compris aux locations en cours. Selon les chiffres du ministère, on recense 48.704 logements de moins de 13 m ² à la location en France métropolitaine, dont 20.289 à Paris.

Afin de mieux contrôler les loyers, sans tomber dans l'encadrement demandé par le Parti socialiste, 2 autres mesures sont prises, qui s'appliqueront à tous les logements loués, quelle que soit leur taille. La première est l'extension aux locations des sanctions prévues par la loi Carrez pour les ventes. Le locataire pourra exiger du bailleur, s'il n'a pas mentionné la surface habitable loi Carrez dans le bail, qu'il le fasse dans un délai déterminé. Et si la surface mentionnée est inférieure de plus de 5 % à la réalité, qu'il réduise le loyer à due proportion. Dans les deux cas, la demande du locataire doit intervenir dans un délai restant à déterminer, à compter de la prise d'effet du bail. Cette mesure devrait entrer en vigueur dans quelques mois via un amendement à l'un des prochains textes législatifs prévus pour passer au vote des assemblées.

« L'amendement précisera si seuls les nouveaux baux sont concernés, explique t-on au ministère. Ce n'est pas arbitré à ce jour. » En tout état de cause, nombre de chambres de bonne étant mansardées et la loi Carrez ne reconnaissant la surface comme habitable qu'à partir de 1,80 mètre de hauteur sous plafond, elles vont, là encore, être particulièrement concernées.

La seconde mesure s'appliquant à tous les logements, quelle que soit leur taille, concerne plus spécifiquement la région parisienne, particulièrement en surchauffe. Elle vise à introduire davantage de transparence sur les loyers de marché au bénéfice des candidats à une location.

Début avril, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) mettra en ligne, sur un site Internet grand public gratuit, les loyers observés (les moyennes de loyer au m ², par taille de logement et par localisation) au niveau de 80 quartiers à Paris et au niveau des communes périphériques. Ce site sera complété en fin d'année par un système de géolocalisation pour observer le loyer pratiqué à proximité d'une adresse particulière.

Source : lesechos.fr

Les prix de l'immobilier résidentiel ancien ont progressé de 2,4 %, au quatrième trimestre 2010, selon l'INSEE. C'est la sixième hausse consécutive. Sur un an, elle atteint même 9,5 %.

Près de 10 % de hausse de prix, tel est le score réalisé par les logements anciens en France en 2010, année plutôt morose pour la valorisation des actifs. En attendant, l'immobilier tire nettement son épingle du jeu. Les prix des logements anciens ont en effet gagné 2,4 % par rapport au troisième trimestre, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) établies par l'INSEE, notaires d'Ile-de-France, Base Bien, Perval. Ces résultats trimestriels marquent la sixième hausse consécutive. 

En raisonnant sur un an, la valeur des logements anciens gagne 9,5 %. Ce résultat se décompose comme suit : 9,9 % pour les maisons et de 9,1 % pour les appartements. « En Ile-de-France, les prix des logements anciens continuent de progresser au quatrième trimestre » constate-t-on à l'INSEE. Sur un an, les prix franciliens grimpent de 12,1 %. A Paris, la hausse atteint même 17,5 % !

Hausse moins élevée en province

Toujours d'après l'INSEE, les prix des logements anciens en province ont progressé de 1,8 % par rapport au troisième trimestre, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) établies par l'INSEE, notaires de France et la Base Perval. En un an, les prix des logements anciens situés en province ont progressé de 8 % (10,3 % pour les maisons et 4,6 % pour les appartements).

A quand la fin de la spirale à la hausse ?

Pour 2011, les notaires parisiens préfèrent ne pas se risquer à des pronostics. Certes Paris fait figure de marché d'exception. Mais la capitale n'héberge pas un francilien sur cinq. « L'approche des élections présidentielles, la réforme de la fiscalité, l'évolution des taux d'intérêt et le contexte géopolitique joueront sur la santé du marché de l'immobilier résidentiel » analyse Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France. Afin de pouvoir boucler leur plan de financement, les particuliers souhaitent que cette spirale à la hausse des prix ralentisse, voire cesse.

760.000 ventes en un an

Entre décembre 2009 et novembre 2010, le nombre de transactions de logements est estimé à 760.000, en hausse de 5,1 % par rapport aux transactions conclues entre septembre 2009 et août 2010. Sur un an, la hausse est très marquée  : + 29,9 % par rapport à la période allant de décembre 2008 à août 2009. Ces dernières statistiques confirment que 2010 figurera dans les annales des années de forte valorisation de l'immobilier résidentiel. Au grand dam des particuliers dont les revenus ne grimpent pas aussi vite.

Source : lesechos.fr

Les diagnostics de performance énergétique manqueraient de fiabilité, selon notre confrère Que Choisir. Un constat d'autant plus préoccupant que depuis le 1 er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher le classement énergétique du bien dans les annonces immobilières.

Grand remue-ménage pour le monde des transactions dans l'immobilier résidentiel ancien. Depuis le 1er janvier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement figurer dans les annonces immobilières. Cette donnée permet d'afficher les éventuels acquéreurs sur le classement énergétique du bien convoité. Le hic : le manque de fiabilité des DPE, comme vient de le signaler notre confrère Que Choisir. En fonction des logiciels utilisés par les diagnostiqueurs et de l'entrée des trente données retenues pour établir le DPE, un même logement peut être classé en C ou D ou encore E. Sachant qu'il existe sept classifications énergétiques, allant de A pour les biens les plus économes et allant jusqu'à G pour les « passoires énergétiques ».

« Quasiment 70% des logements anciens affichent des performances énergétiques comprises entre E et F estime Benoît Fauchard, Président délégué de la FNAIM en charge du développement durable. Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, il est important d'avoir des diagnostics de performance énergétique fiables ».

L'actuel manque de précision a des incidences à plusieurs niveaux. Tout d'abord sur le prix demandé pour le bien. Dans les secteurs non tendus où l'offre excède la demande, une « valeur verte » du bien commence à apparaître. En d'autres termes, un acquéreur sera tenté d'acheter une maison classée en C à un prix plus élevé qu'une autre classée E.

Incidence financière

Ensuite, cette discordance entre DPE peut avoir des incidences financières. « Comme la consommation énergétique d'un logement ancien constitue l'un des sept critères pris en compte pour calculer le montant du prêt à taux zéro plus accordé aux primo-accédants, le manque de fiabilité de certains DPE est dommageable » poursuit Benoît Fauchard. A condition d'acheter un logement ancien classé entre A et D, le primo-accédant peut obtenir un PTZ+ représentant 20% de son achat. Le PTZ+ se limitera à 10% du coût de l'opération pour un bien classé en E ou F et à seulement 5% pour un bien classé en G.

Enfin, les DPE divergents risquent de pénaliser les acquéreurs souhaitant procéder à la rénovation énergétique de leurs biens, en les exposant à des travaux plus lourds et plus onéreux que prévu.

Face à cette polémique, le ministère du développement durable compte dresser un premier bilan sur la fiabilité des DPE. Les professionnels du secteur quant à eux, attendent avec impatience la publication d'un décret qui devrait porter de trente à soixante, les critères à prendre en compte pour établir un DPE Avec l'espoir que les défauts du DPE disparaissent à terme.

Source : lesechos.fr

Paris, qui occupait la septième place en 2009, est passée à la onzième place, selon le baromètre annuel d'ECA International. Les loyers y ont pourtant augmenté.

Où coûte-t-il le plus cher de résider dans le monde? Dans l'ordre à Tokyo, Moscou, Hong Kong, Londres et Singapour, puis à Caracas, Abu Dhabi, Bogota, San Francisco et Genève. C'est le classement établi par ECA international, qui a étudié les loyers pratiqués dans plus de 120 villes l'an dernier.

En Europe, Moscou reste la ville où les loyers sont les plus élevés. «En 2009, la crise financière, accompagnée de la diminution du nombre d'expatriés dans la capitale russe, a contribué à la baisse de 25% du prix des loyers. Un renversement de cette tendance a été constaté en 2010, avec un rebond de 30% des prix locatifs», observe l'étude ECA. Désormais, il faut débourser 2.740 euros par mois en moyenne pour louer un trois pièces à Moscou.

Moscou, Londres, Genève, le «top3 » en Europe

Après Moscou, Londres, Genève, Paris et Istanbul sont les villes européennes les plus onéreuses. Paris a en revanche quitté le «top ten» des villes du monde les plus chères, alors qu'elle figurait en septième position en 2009. Mais les parisiens n'ont pas de quoi se réjouir: les loyers ont continué d'augmenter dans la capitale française et s'établissaient en moyenne à 1.650 euros par mois. Simplement, la hausse a été plus forte dans d'autres villes.

Dans l'ensemble, les loyers ont augmenté de 5% en Europe, alors qu'ils avaient baissé de 5,5% en 2009, pour s'établir en moyenne à 1.050 euros mensuels pour un trois pièces. «Les plus fortes hausses concernent la Russie, la Suisse, la Suède et le Royaume-Uni, souligne l'étude. Toutefois, le prix des loyers a nettement diminué dans les villes d'Athènes, Bucarest, Madrid et Budapest».

Source : lesechos.fr